Aanmelden
 Gratis registreren
Zoeken
309 Fans

Kengetallen van bedrijfsbranche waren van belang voor bepaling WOZ-waarde bedrijfspand

Gepubliceerd op vrijdag 15 augustus 2008 om 08:00

Organisatie: Rechtbank Alkmaar

 

Voor de vaststelling van de WOZ-waarde kunnen onder omstandigheden ook gegevens (kengetallen) van een bedrijfsbranche een rol spelen. Dit blijkt onder meer uit een uitspraak van Rechtbank Alkmaar. De rechtbank was van oordeel dat aan kengetallen van de fastfoodbranche ontleende gegevens mochten worden gebruikt om daarmee de WOZ-waarde van een wegrestaurant te bepalen.

Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

Voor de vaststelling van de WOZ-waarde kunnen onder omstandigheden ook gegevens (kengetallen) van een bedrijfsbranche een rol spelen. Dit blijkt onder meer uit een uitspraak van Rechtbank Alkmaar. De zaak was als volgt.

Een bv bezat het eigendom van een wegrestaurant met een grote parkeerplaats in de gemeente Heerhugowaard. Het restaurant was gelegen aan de rand van een woonwijk in een kantorenpark aan een drukke doorgaande weg. De gemeente had de WOZ-waarde van het pand met waardepeildatum 1 januari 2003 aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op 691.500. De bv maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde en ging, nadat de gemeente het bezwaar had afgewezen, in beroep bij Rechtbank Alkmaar.

In de beroepsfase had de gemeente een taxatierapport overgelegd. De door de gemeente ingeschakelde taxateur had in zijn taxatierapport gebruik gemaakt van een (verkoop/huur)transactie van een bedrijfsvestiging en kengetallen voor de fastfoodbranche gebruikt, die hij had ontleend aan een rapport van het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme (NRIT). De bv stelde dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld, omdat haar vergelijkbare vestiging in Den Helder was getaxeerd op 504.543. De bv stelde verder onder meer dat de gemeente de waardering bij de uitspraak op bezwaar niet had onderbouwd en dat de NRIT-kengetallen in dit geval niet bruikbaar zouden zijn.

De rechtbank stelde vast dat de gemeente in de beroepsfase de WOZ-waarde op een wijze had vastgesteld waarop een en ander was af te dingen. De uitspraak op bezwaar van de gemeente was naar het oordeel van de rechtbank in strijd met het motiveringsbeginsel. De rechtbank stelde alleen al om deze reden de bv in het gelijk. De rechtbank zag reden om zelf in de zaak te voorzien en ging over tot beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde.

De rechtbank was - met beide partijen - van oordeel dat de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode in deze procedure een geschikte methode was. Tussen partijen was ook niet in geschil dat een wegrestaurant tot de fastfoodbranche behoort en dat de NRIT-kengetallen voor de fastfoodbranche in het algemeen een juist beeld geven. De bv was echter van mening dat de algemene NRIT-kengetallen voor de fastfoodbranche op haar pand niet van toepassing zou zijn, omdat ook snackbars, shoarmazaken en lunchrooms tot de fastfoodbranche worden gerekend.

De rechtbank was het weliswaar met de bv eens dat haar restaurant qua grootte, inrichting en omzet verschilt van een snackbar, maar daarmee was nog niet gezegd dat de NRIT-kengetallen niet voor de waardebepaling van het onderhavige restaurant kunnen worden gebruikt. Deze kengetallen waren gebaseerd op gegevens van verschillende fastfoodaanbieders. Daarbij waren bedrijven met een relatief hoge en met een relatief lage omzet per vierkante meter verkoopoppervlak. De NRIT-kengetallen gaven dan ook een minimale en een maximale omzet per vierkante meter verkoopoppervlak en een daarop gebaseerde minimale en maximale normhuur. In het door de gemeente overgelegde taxatierapport was bij de bepaling van de huurwaarde uitgegaan van de minimale normhuur en dus ook van de minimale omzet per vierkante meter verkoopoppervlak. De rechtbank kwam tot het oordeel dat het niet aannemelijk was dat de WOZ-waarde van het wegrestaurant van de bv op een te hoog bedrag was vastgesteld.

Hoewel het beroep van de bv gegrond was, liet de rechtbank de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar toch in stand.





Gerelateerde uitspraken:

 Published by  Developed by  Powered by
Rechtenmedia Rechtenmedia
Blue Horizon Blue Horizon
Up2Serve
© 2004 - 2014 Rechtennieuws.nl Alle rechten voorbehouden.