Voor een onroerende zaak maakt de kwalificatie ‘woning’ of ‘niet-woning’ voor de heffing van onroerendezaakbelastingen (ozb) doorgaans een behoorlijk verschil uit.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Zo worden van woningen alleen de eigenarenbelasting geheven en geen gebruikersbelasting. Verder is het ozb-tarief van woningen doorgaans aanzienlijk lager dan voor niet-woningen. Percelen bouwgrond die bedoeld zijn om daarop woningen te bouwen, kwalificeren niet zonder meer als woning. Het is nodig dat de grond feitelijke bewerkingen heeft ondergaan gericht op de bouw van de woning.
Tot dit oordeel kwam onlangs Rechtbank Breda. Voor eigenaren van percelen bouwgrond voor de realisatie van een woning is het daarom fiscaal interessant om vóór 1 januari (het tijdstip van het belastbare feit voor de ozb) alvast enige infrastructurele bewerkingen aan het perceel te laten uitvoeren. U kunt hierbij denken aan de aanleg van een oprit, een rioolaansluiting en aansluitingen voor nutsvoorzieningen (water en elektra).
Gemeenten heffen onroerendezaakbelastingen (ozb) in de vorm van een eigenarenbelasting en een gebruikersbelasting. Het gebruikersdeel van de ozb voor woningen is met ingang van 2006 afgeschaft, waardoor deze gebruikersbelasting sindsdien alleen nog wordt geheven van gebruikers van onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen. Het belastbare feit voor de ozb is -kort gezegd- het eigendom en/of het gebruik hebben van een onroerende zaak op 1 januari van een kalenderjaar.
Voor een onroerende zaak maakt de kwalificatie ‘woning’ of ‘niet-woning’ voor de heffing van ozb doorgaans een behoorlijk verschil uit. Naast de afwezigheid van gebruikersbelasting voor woningen bestaat nog een ander verschil. Het ozb-tarief van woningen is doorgaans aanzienlijk lager dan voor niet-woningen. Percelen bouwgrond die bedoeld zijn om daarop woningen te bouwen, kwalificeren niet zonder meer als woning. Het is nodig dat de grond feitelijke bewerkingen heeft ondergaan gericht op de bouw van de woning. Tot dit oordeel kwam onlangs Rechtbank Breda.
De procedure betrof een man die op 1 januari 2008 eigenaar was van een perceel bouwgrond bedoeld voor de bouw van een woning. Hij had voor dat perceel voor 2008 een aanslag ozb (gebruikersdeel en eigenarendeel) voor niet-woningen ontvangen. De man stelde dat sprake was van een perceel ‘dat in hoofdzaak tot woning dient’ en dat de gemeente daarom ten onrechte een aanslag ozb voor niet-woningen had opgelegd.
De rechtbank leidde uit de wetsgeschiedenis af dat een onroerende zaak die alleen bestaat uit voor woningbouw bestemde grond en waaraan nog geen enkele bewerking heeft plaatsgevonden, moet worden aangemerkt als een niet-woning. In de onderhavige procedure bleek dat op het persceel op 1 januari 2008 een oprit, een rioolaansluiting en aansluitingen voor nutsvoorzieningen (water en elektra) waren aangelegd. Daardoor had de grond feitelijke bewerkingen ondergaan gericht op de bouw van de woning. De rechtbank concludeerde daaruit dat het perceel ‘in hoofdzaak dient tot woning’ en dat de gemeente een daarop toegesneden aanslag ozb had moeten opleggen.
De rechtbank verklaarde het beroep van de man gegrond. De rechtbank vernietigde de aanslag ozb in de gebruikersbelasting en verminderde de aanslag ozb in de eigenarenbelasting.
Opmerkingen
- Voor eigenaren van percelen bouwgrond voor de realisatie van een woning is het wellicht fiscaal interessant om vóór 1 januari (het tijdstip van het belastbare feit voor de ozb) alvast enige infrastructurele bewerkingen aan het perceel te laten uitvoeren. U kunt hierbij denken aan de bewerkingen zoals genoemd in de uitspraak van de rechtbank.
- Op de website www.coelo.nl kunt u alle ozb-tarieven zien van alle gemeenten in Nederland. U kunt in een oogopslag een vrij nauwkeurig richtbedrag aan belastingbesparing zien als u infrastructurele bewerkingen aan een perceel bouwgrond voor 1 januari laat uitvoeren.
- Het is overigens de vraag hoever de kwalificatie ‘in hoofdzaak dient tot woning’ door enige bewerking kan reiken. Als bijvoorbeeld een projectontwikkelaar op het totale perceel waarop hij uiteindelijk bijvoorbeeld 500 woningen wil gaan realiseren, alvast aanvangt met één (of tien) woningen, zal de fiscale kwalificatie als woning dan op het gehele perceel komen te rusten?