Hof Amsterdam heeft onlangs een uitspraak gedaan die van belang is voor de toepasbaarheid van de zogenoemde ‘samenloopvrijstelling’ voor de overdrachtsbelasting. Bij levering van een ingrijpende verbouwde onroerende zaak rijst al snel de vraag of de werkzaamheden hebben geleid tot een nieuwe onroerende zaak, waardoor de levering met btw belast is en de samenloopvrijstelling voor overdrachtsbelasting intreedt. Bij ingrijpende verbouwingen aan delen van samengestelde onroerende zaken is die vraag nog complexer. Moet in dat geval gekeken worden naar het (zelfstandige) gedeelte van de verbouwde onroerende zaak of naar de onroerende zaak in zijn totaliteit? Hof Amsterdam heeft deze vraag onlangs in laatst bedoelde zin beantwoord. Voor de praktijk kan deze uitspraak vergaande consequenties hebben. Als een koper van bestaande winkel- of bedrijfsruimte (die onderdeel uitmaakt van een groter geheel zoals een gebouwencomplex) vóór de aankoop ingrijpend laat verbouwen, zal in meer gevallen dan voorheen geen sprake zijn van nieuwbouw die met btw is belast. Bij levering van zo’n aangepaste onroerende zaak is in dat geval overdrachtsbelasting verschuldigd.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De levering van onroerende zaken is vrijgesteld van btw, tenzij het gaat om de levering van een gebouw of een gedeelte daarvan (en het bijbehorende terrein) vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming en als het gaat om de levering van een bouwterrein. De levering van een onroerende zaak is onder omstandigheden ook belast met btw als sprake is van een nieuw ‘vervaardigde’ onroerende zaak. De hiervoor genoemde leveringen hebben gevolgen voor de eventuele verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De Wet op belastingen van rechtsverkeer bevat namelijk diverse vrijstellingsbepalingen voor de heffing van overdrachtsbelasting. Een daarvan betreft de zogeheten samenloopvrijstelling. Deze vrijstelling heeft betrekking op situaties van leveringen en verkrijgingen waarbij zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting wordt geheven. In bepaalde situaties kan dat leiden tot een ongewenste samenloop en voorzien wetgeving en ministeriële besluiten in een vermindering of een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Hof Amsterdam heeft onlangs een uitspraak gedaan die van belang is voor de toepasbaarheid van de samenloopbepaling bij ingrijpende verbouwingen. De zaak was als volgt.
Een bv verkreeg op 16 mei 2007 het appartementsrecht van een winkelruimte op de begane grond van een gebouwencomplex. Op de eerste en tweede etage waren enige woonappartementen gelegen. De winkelruimte was aanvankelijk in gebruik als supermarkt en omvatte ook een uitbouw waarboven geen woonappartementen (of woningen) waren gelegen. Voordat de bv de winkelruimte verwierf, werd de winkelruimte (ingrijpend) verbouwd. Zo werd(en):
– de uitbouw ingekort,
– de gevels vernieuwd,
– de vloer en (niet dragende) fundering vernieuwd,
– de binnenmuren volledig verwijderd, en
– de ingang naar een andere straatzijde verplaatst.
Zo ontstond een nieuwe winkelruimte waarvan het oppervlak aanzienlijke kleiner was dan de oorspronkelijke. In de nieuwe winkelruimte werd een modezaak gevestigd.
De bv had bij de verkrijging van de winkelruimte € 31.200 aan overdrachtsbelasting voldaan, maar stelde bij bezwaar dat dit onterecht was, omdat sprake zou zijn van een nieuw vervaardigd goed waarvoor btw verschuldigd is. De inspecteur wees het bezwaar echter af. De zaak kwam voor Rechtbank Haarlem.
De rechtbank wees op een arrest van het Europese Hof van Justitie uit 1985 waarin het Europese Hof had beslist dat onder ‘vervaardigen’ moet worden verstaan ‘het voortbrengen van een goed dat tevoren niet bestond’. Rechtbank Haarlem vond de uitgevoerde sloop- en bouwwerkzaamheden qua aard en omvang zodanig veelomvattend, dat niet langer sprake was van ‘(ingrijpende) onderhouds- of reparatiewerkzaamheden’ aan de winkel maar van ‘sloop’ en ‘herbouw’. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond en verminderde de belastingaanslag tot nihil. De inspecteur stelde daarop hoger beroep in bij Hof Amsterdam.
Het hof was van oordeel dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een vervaardiging van een goed niet uitsluitend naar de winkelruimte moet worden gekeken, maar naar het gehele gebouw. De winkelruimte vormt namelijk een onderdeel van het gebouw en kan alleen bestaan door de bouwkundige constructie van het gebouw. Volgens het hof hadden de werkzaamheden de functie van het gebouw niet gewijzigd. De verkleining van de winkelruimte en de aanpassing van de gevels waren niet zodanig ingrijpend dat daardoor een nieuw gebouw was ontstaan. Dat tijdens de werkzaamheden op enig moment op de begane grond een nagenoeg kale ruimte was ontstaan, leidde nog niet tot de conclusie dat in wezen sprake was van nieuwbouw. Het hof vernietigde daarom de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat terecht overdrachtsbelasting was voldaan omdat sprake was van een levering van een nieuwe onroerende zaak.