De realisatie van het aantal nieuwbouwwoningen en het aantal transacties op de markt van koopwoningen is de afgelopen jaren sterk teruggelopen en volgens de Nederlandsche Bank dreigt er na de kredietcrisis en de eurocrisis een volgende crisis: de vastgoedcrisis. Nu de Nederlandse woningmarkt op slot zit wil de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksre-laties – minister Spies – een aantal regels met betrekking tot (onder meer) de tijdelijke verhuur van woningen, aanpassen. Hieronder zal ingegaan worden op de aangekondigde maatregelen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet
De Leegstandwet maakt het mogelijk om (kortweg) een te koop staande woning dan wel woonruimte in een gebouw of huurwoning dat in afwachting is van sloop, renovatie of verkoop tijdelijk te verhuren. Indien dergelijke woonruimte middels de Leegstandwet wordt verhuurd, dan komt de huurder geen huurbescherming toe. Deze huurbescherming – waar in beginsel niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken – wordt opgeheven middels de leegstandvergunning welke door de betreffen-de gemeente verleend dient te worden.
Maximale huurprijs in leegstandvergunning
In de leegstandvergunning dient de gemeente de maximale huurprijs – op grond van het woningwaar-deringsstelsel (ook wel het puntenstysteem genoemd) – te vermelden. Ingevolge de reguliere huur-wetgeving is – kort gezegd – de maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing indien een woning op grond van de puntentelling een huur zou mogen hebben die boven de huursubsidiegrens ligt. In dat geval is de verhuurder vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Deze mogelijkheid bestaat echter niet op grond van de Leegstandwet. Dit is – zeker in crisistijd – een ontmoediging en beletsel voor verhuurders om de woning tijdelijk te verhuren. Hierop is weliswaar middels de Crisis- en herstelwet een uitzondering gemaakt, maar deze uitzondering is van tijdelijke aard want deze wet met ingang van 1 januari 2014 weer komt te vervallen. Daarom wil minister Spies de Leegstandwet aanpassen en de verplichting voor gemeenten om een maximale huurprijs in de leegstandvergunning te bepalen laten vervallen. Huiseigenaren mogen in geval van verhuur op grond van de Leegstandwet, dan zelf de huurprijs bepalen. De minister gaat er vanuit dat slechte marktom-standigheden (waar veelal sprake van zal zijn wanneer een huiseigenaar het nodig acht om de woning te verhuren op grond van de Leegstandwet) en de marktwerking er voor zullen zorgen dat de huurprijzen niet ‘de pan uit rijzen’.
Voorwaarden in en duur van de leegstandvergunning
Gemeenten dienen de verlening van de leegstandvergunning aan een aantal in de wet genoemde voorwaarden te toetsen, maar kunnen thans zelf ook nadere voorwaarden stellen. De minister wil echter dat gemeenten in de toekomst geen aanvullende voorwaarden meer kunnen stellen en zal daarom in de Leegstandwet opnemen dat gemeenten de verlening van een leegstandvergunning lou-ter aan de in de wet genoemde voorwaarden mogen toetsen. Het enige doel van de vergunningverle-ning is immers controle; de gemeente dient te controleren of een woning wel of niet tijdelijk verhuurd kan worden op grond van de Leegstandwet. Voorkomen dient te worden dat woningverhuur ten on-rechte wordt vrijgesteld van huurbescherming (en in de toekomst ook huurprijsbescherming).
Ook wil de minister de maximale termijn van een leegstandvergunning voor huurwoningen die in af-wachting zijn van renovatie of sloop, verlengen. Thans kan de vergunning hoogstens voor twee jaar worden verleend, te verlengen tot een totale duur van de vergunning van maximaal vijf jaar. Gebleken is echter dat een periode van vijf jaar niet altijd voldoende is aangezien er (door de crisis extra) vaak vertraging optreedt bij de ontwikkeling van woningbouwprojecten en bij herstructureringsprocessen. Daarom zal de maximale termijn worden verlengd naar zeven jaar.
Tijdelijke ontheffing bestemmingsplan
Vastgoedeigenaren die de bestemming van het vastgoed tijdelijk willen wijzigen, kunnen om een tijde-lijke ontheffing van het betreffende bestemmingsplan verzoeken. Op deze wijze kunnen eigenaren van kantoorpanden deze panden tijdelijk ombouwen om het pand als bijvoorbeeld woning te verhuren. Wanneer de tijdelijk ontheffing eindigt, dient natuurlijk ook de huur te eindigen. De wet voorziet reeds in een opzeggingsgrond voor dergelijke gevallen (de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen om een, krachtens een geldend bestemmingsplan, op het verhuurde liggende bestemming te verwe-zenlijken). De wet voorziet echter ook in de mogelijkheid om de verhuurder te verplichten aan huurder een tegemoetkoming te betalen in diens verhuis- en inrichtingskosten. Aangezien dit onredelijk geacht wordt – huurder wist immers dat de verhuur tijdelijk zou zijn – wil minister Spies de regeling ten aanzien van de verhuiskostenvergoeding aanpassen.
Concluderend
Door de huidige situatie op de woningmarkt is de overheid nog eens kritisch gaan kijken naar de re-gelgeving omtrent het tijdelijk verhuren van woningen. Dit heeft geleid tot een versoepeling van ver-huur op grond van de Leegstandwet en een nadere beschouwing van de verhuiskostenvergoeding. De laagconjunctuur heeft dus voor groeiende mogelijkheden met betrekking tot het tijdelijk verhuren van uw woning gezorgd.
mr. Carla van de Wiel, Van Benthem & Keulen N.V.