Bij het afsluiten van een hypotheek wordt vaak aangeraden om te kiezen voor een zogenoemde ‘verhoogde inschrijving’. Het argument is dat dit notariskosten bespaart wanneer men na verloop van tijd besluit om extra geld te lenen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Dit lijkt aantrekkelijk, maar er zijn ook nadelen verbonden aan een dergelijke verhoogde hypothecaire inschrijving.
Het hypotheekrecht
Een recht van hypotheek verschaft de geldverstrekker (doorgaans een bank) kort gezegd het recht om het pand waar de hypotheek op rust in het openbaar te verkopen. De bank kan van dit recht gebruik maken indien de schuldenaar nalatig is in zijn betalingsverplichtingen jegens de bank.
De bank die tot openbare verkoop (veiling) overgaat, mag de veilingopbrengst gebruiken om daaruit zijn vordering op de schuldenaar te innen. Deze bevoegdheid heeft de bank tot maximaal het in de hypotheekakte vermelde bedrag in hoofdsom (het hypotheekbedrag in hoofdsom).
Wanneer er geen sprake is van een verhoogde inschrijving is het hypotheekbedrag in hoofdsom gelijk aan de geldlening.
Naast het hypotheekbedrag in hoofdsom vermeldt een hypotheekakte ook altijd een bedrag voor achterstallige rente en kosten. Dit bedrag bedraagt een percentage van het hypotheekbedrag in hoofdsom. Voor zover de vordering van de bank bestaat uit achterstallige rente en kosten ter zake van de veiling mag de bank deze uit de veilingopbrengst innen tot het hiervoor bedoelde bedrag voor achterstallige rente en kosten.
Wat is een (verhoogde) hypothecaire inschrijving?
Een verhoogde hypothecaire inschrijving houdt in dat het in de hypotheekakte vermelde hypotheekbedrag in hoofdsom hoger is dan het bedrag dat daadwerkelijk wordt geleend.
Voordelen verhoogde hypothecaire inschrijving
Het voordeel van een verhoogde hypothecaire inschrijving is dat de geldlening bij dezelfde bank kan worden verhoogd tot het in de hypotheekbedrag in hoofdsom, zulks zonder dat een nieuwe hypotheekakte is vereist.
Een voorbeeld ter verduidelijking.
Wanneer men een hypotheek (in hoofdsom) heeft van € 250.000,= terwijl er slechts € 200.000,= daadwerkelijk is geleend, kan bij dezelfde bank een aanvullende lening van maximaal € 50.000,= worden aangegaan zonder dat hiervoor een nieuwe hypotheekakte is vereist.
Voor deze aanvullende lening dient overigens wel eerst hetzelfde traject (met de daaraan verbonden kosten waaronder: afsluitprovisie, kosten tussenpersoon etcetera) te worden doorlopen als bij de aanvraag van de oorspronkelijke hypothecaire geldlening.
Omdat bij een verhoogde inschrijving voor de aanvullende geldlening geen nieuwe hypotheekakte is vereist, behoeven niet opnieuw notaris- en kadasterkosten te worden gemaakt.
Nadelen verhoogde hypothecaire inschrijving
Een verhoogde inschrijving lijkt derhalve voordelig. Toch zijn er ook nadelen aan verbonden.
Nadelen kunnen aan de orde zijn op het moment dat de schuldenaar bij een andere bank een tweede geldlening wenst af te sluiten waarvoor die andere bank een tweede hypotheek eist. Deze andere bank zal bij het verstrekken van de geldlening rekening houden met de al bestaande hypotheek. Hoe hoger de al bestaande hypotheek, des te minder zekerheid een tweede hypotheek aan die tweede bank geeft.
Een voorbeeld ter verduidelijking.
De waarde van een woning bedraagt € 300.000,=. Op de woning rust een eerste hypotheek van € 250.000,= terwijl er slechts € 200.000,= daadwerkelijk is geleend. Wanneer men een tweede hypotheek wenst af te sluiten bij een andere bank zal deze bank nog slechts een tweede hypotheek willen verlenen tot een bedrag van € 50.000,=, ook al is er slechts € 200.000,= daadwerkelijk geleend bij de eerste bank.
De verhoogde inschrijving, ook al is daar geen gebruik van gemaakt, kan er dus toe leiden dat een tweede hypotheek bij een andere bank wordt geweigerd of tegen minder gunstige hypotheekvoorwaarden wordt aangeboden.
In de praktijk wordt dit opgelost door het in de hypotheekakte vermelde bedrag (het hypotheekbedrag in hoofdsom) te verlagen tot het bedrag van de uitstaande geldlening. De nieuwe bank kan dit ook als voorwaarde stellen. Men is in dat geval afhankelijk van de eerste bank of deze al dan niet toestemming voor de verlaging verleent.
Bovendien dient deze verlaging te geschieden bij notariële akte die moet worden ingeschreven bij het Kadaster zodat er naast de kosten voor de tweede hypotheekakte óók nog notariële- en kadasterkosten gemaakt moeten worden voor de verlaging van de eerste hypotheek. Per saldo is de consument dan dus duurder uit.
Het verdient aanbeveling om met het bovenstaande rekening te houden bij de aanvraag van een hypothecaire geldlening.
mr. Lisa van Wingerden, Schaap & Partners