Huurders van woonruimte genieten in beginsel huur- en huurprijsbescherming. Dit is echter niet altijd het geval. De huurbescherming is namelijk niet van toepassing op huur van woonruimte als het een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. In dat geval zijn alleen de algemene regels van het huurrecht van toepassing, voorzover deze regels althans niet door contractuele bedingen in de huurovereenkomst zijn uitgesloten. De wettelijke huurbescherming geldt dan niet.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Ik hoor u denken dat dit een leuke mogelijkheid geeft om de wettelijke huurbescherming te omzeilen. Dat valt echter wel mee. Er is niet snel sprake van een “gebruik naar zijn aard van korte duur”. Deze bepaling wordt zeer restrictief uitgelegd. Het is immers een uitzondering op de hoofdregel van de huurbescherming. Deze uitzondering is slechts van toepassing in gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Of sprake is van “naar zijn aard van korte duur” zal moeten worden beoordeeld naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de mate waarin partijen uitvoering hebben gegeven aan die bedoelingen en de duur van het gebruik. Dit zijn feitelijke criteria. Het is onvoldoende om in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen de zin dat het een huurovereenkomst betreft die naar zijn aard van korte duur is. Zeker is dit het geval wanneer de benaming niet aansluit bij het feitelijk gebruik.
Wanneer is nu sprake van een huurovereenkomst van korte duur? U dient daarbij te denken aan de hotelkamer of het vakantiehuisje. In deze gevallen is het voor iedereen duidelijk dat een beroep op huurbescherming niet mogelijk is.
Om een voorbeeld te geven van de restrictieve uitleg van de huurovereenkomst van korte duur bespreek ik graag een standaardarrest van de Hoge Raad (de Oostenrijkse vakantiewoningen). Het ging hier om geschonken woningen in de vorm van bouwpakketten van de Oostenrijkse vakbeweging aan de gemeente Renesse na de watersnoodramp. Deze woningen werden steeds aan dezelfde personen voor een periode van een jaar verhuurd zonder dat overigens sprake was van permanente bewoning. Op een gegeven moment werden de huurovereenkomsten opgezegd. De bewoners deden een beroep op huurbescherming. De verhuurder stelde dat de huurbescherming niet van toepassing was omdat het huurovereenkomsten van korte duur betrof.
De Hoge Raad oordeeld dat geen sprake was van een gebruik naar zijn aard van korte duur. De huur werd namelijk van jaar tot jaar verlengd. Het onderhoud van de zomerwoningen kwam, op overeenkomstige wijze als dit het geval is voor permanent bewoonde woningen, voor rekening van de huurders. De huurders waren daarnaast jaarlijks energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende zaak-en forensenbelasting verschuldigd. Tot slot moesten de huurders zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud zorgdragen. In het licht van deze omstandigheden kon niet meer worden geoordeeld dat sprake was van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit had tot gevolg dat de opzegging van de huurovereenkomsten slechts mogelijk was op de in de wet bepaalde gronden.
U als verhuurder dient bewust te zijn van deze mogelijkheid in de wet, maar ook van de risico’s. Het kan zijn dat een verhuurder vooraf in de veronderstelling verkeert dat hij een overeenkomst is aangegaan voor korte duur is en dat de huurder geen beroep kan doen op huurbescherming. Het is dan nogal eens een klap als de huurder toch een beroep doet op huurbescherming. Als de vehhurder zich bewust is van dit risico, kan deze een realistische inschatting maken van de mogelijkheden.
Mr. Michel Visser is advocaat bij Wieringa advocaten te Amsterdam
