Een taxatie voor het successierecht van panden die ter beschikking zijn gesteld aan een vennootschap, kan niet zonder meer worden gebruikt voor het bepalen van de waarde voor de terbeschikkingstellingsregeling in de inkomstenbelasting. Dat is de strekking van een onlangs gepubliceerde uitspraak van Rechtbank Arnhem. Een ter beschikking gesteld pand dient op de openingsbalans te worden gewaardeerd tegen de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat. Huurdersinvesteringen moeten buiten beschouwing worden gelaten. Er dient een uitsplitsing van de waarde per pand en van het ter beschikking gestelde deel van de panden plaats te vinden. Daarvoor geldt de verhouding van de markthuren. De rente die in aftrek kan worden gebracht, moet worden gerelateerd aan de huurwaarde van de ter beschikking gestelde delen van de panden en niet aan het vloeroppervlak.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Indien men als directeur-grootaandeelhouder een pand beschikbaar stelt aan uw eigen onderneming, moet inkomstenbelasting worden betaald over de opbrengsten die daaruit voortvloeien. Dit is de zogenoemde terbeschikkingstellingsregeling in de Wet IB 2001. Bij de verhuur van een pand zijn dus de huurinkomsten progressief (tot maximaal 52%) belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Daar staat tegenover dat de kosten die hiervoor moeten worden gemaakt, zoals afschrijvings- en rentelasten, aftrekbaar zijn. Voor resultaat uit overige werkzaamheden is een deel van de bepalingen die gelden voor winst uit onderneming ook van toepassing. Zo dient er per 1 januari 2001 een openingsbalans en vervolgens jaarlijks een balans en verlies- en winstrekening te worden opgesteld. Een ter beschikking gesteld pand dient per 1 januari 2001 op de openingsbalans te worden gewaardeerd tegen de waarde in het economische verkeer.
De waardering van een ter beschikking gesteld pand op de openingsbalans is onder meer van belang als grondslag voor de afschrijving. Over de wijze waarop de waarde van zo’n ter beschikking gesteld pand moet worden vastgesteld, ging de navolgende zaak.
Twee broers waren ieder via een persoonlijke houdstervennootschap vennoot in een vennootschap onder firma (v.o.f.). Beide broers waren voorts ieder voor de helft eigenaar van twee panden die zij gezamenlijk hadden gekocht: het eerste pand in 1995 en het tweede pand in 2000. Het eerste pand hadden de broers volledig ter beschikking gesteld aan hun v.o.f. Het tweede pand werd voor 76% van het vloeroppervlak verhuurd aan een derde, voor 6% aan de v.o.f. en voor 18% aan een BV, waarvan de aandelen voor 100% in handen waren van één van de broers. Laatstgenoemd pand was door de v.o.f. verbouwd.
In het najaar van 2001 overleed één van de broers. Ten behoeve van de aanslag successierecht liet de belastingdienst een taxatie verrichten. De waarde in het economische verkeer in verhuurde staat werd voor de beide panden tezamen geschat op € 522.000. Bij zijn aangifte inkomstenbelasting 2001 gaf de overgebleven broer zijn resultaat behaald uit de terbeschikkingstelling van de panden aan. Voor de waarde in het economische verkeer van de panden had hij de taxatie voor het successierecht als uitgangspunt genomen.
De inspecteur stelde deze waarde ter discussie en liet bij de aanslagregeling beide panden opnieuw taxeren. De waarde van het eerste pand – deels in verhuurde en deels in vrije staat – werd getaxeerd op € 104.500 en van het tweede pand op € 254.177 (dit was de koopsom van eind 2000). De broer was het niet eens met deze herziene taxatie en ging in beroep bij Rechtbank Arnhem. Daar nam hij bovendien het standpunt in dat de betaalde rente voor de schuld van het tweede pand moet worden gerelateerd aan de huurwaarde in plaats van aan het verhuurde oppervlak.
De uitspraak van Rechtbank Arnhem geeft een helder overzicht van de stappen die moeten worden genomen om het resultaat uit overige werkzaamheden in het kader van de terbeschikkingstellingsregeling te bepalen. De waarde in het economische verkeer van een ter beschikking gestelde onroerende zaak omschrijft de rechtbank – naar vaste rechtspraak – als de waarde die de beste koper in de markt bij aanbieding voor verkoop bereid is te betalen. In het onderhavige geval moet dus worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat. Vervolgens oordeelt de rechtbank dat de invloed van huurdersinvesteringen bij de bepaling van de waarde buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat de waarde in verhuurde staat immers zal worden bepaald door de huuropbrengst en de huurder niet zal willen betalen voor zijn eigen investeringen.
De rechtbank stelt in deze procedure zelf de waarde van de panden vast, omdat de door beide partijen verdedigde waarden volgens de rechtbank niet door de beugel kunnen. Daarbij hanteert de rechtbank de waarde in het economische verkeer in verhuurde staat voor beide panden tezamen, zoals bepaald in het taxatierapport voor het successierecht, als uitgangspunt. Er moet dan nog wel een uitsplitsing van de waarde per pand en van het ter beschikking gestelde deel van het tweede pand plaatsvinden. Hiervoor sluit de rechtbank aan bij de verhouding van de markthuren, zoals weergegeven in het tweede taxatierapport. Op de aldus bepaalde waarde past de rechtbank vervolgens correcties toe: op het eerste pand wegens de huurdersinvestering door de v.o.f. en op het tweede pand wegens het deel dat aan derden is verhuurd. Als de waarden zijn vastgesteld, kan de afschrijving per pand worden berekend.
Als laatste moet dan nog het resultaat voor de inkomstenbelasting worden bepaald. Dit resultaat bestaat uit de huuropbrengsten uit de ter beschikking gestelde panden, verminderd met de afschrijvings- en rentelasten. De afschrijvingslasten worden herberekend op basis van de door de rechtbank bepaalde waarde van de (deels) ter beschikking gestelde panden, verminderd met het gedeelte van de waarde dat is toe te rekenen aan de ondergrond. Voor het bepalen van het aftrekbare gedeelte van de betaalde rente voor het tweede pand volgt de rechtbank het standpunt van de broer: de rente moet worden gerelateerd aan de huurwaarde van de ter beschikking gestelde delen van het pand, namelijk 45%. Dit sluit volgens de rechtbank beter aan bij de economische werkelijkheid dan een toerekening naar verhuurd oppervlak.