Een docent kocht een pand om daarin een onderneming te starten en ook om er te gaan wonen. Enkele weken later verkocht hij het pand weer, omdat hij een ander te koop staand pand had gevonden dat hem geschikter leek voor zijn onderneming. Rechtbank Haarlem oordeelde dat het met de verkoop van het eerste pand behaalde voordeel winst uit onderneming vormde, omdat de aan- en verkoop plaatsvond in het kader van zijn onderneming. Verder merkte de rechtbank het pand aan als verplicht ondernemingsvermogen, omdat het woondeel van ondergeschikt belang was aan het zakelijk deel.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Een docent beeldende kunst en vormgeving kocht in 2001 voor (omgerekend) ruim € 950.000 een pand om daarin een onderneming te gaan uitoefenen. Het doel van die onderneming was het verhuren van atelierruimte, het geven van workshops en het promoten en verkopen van kunst van jonge kunstenaars. Bovendien zou de broer van de docent een deel van het pand gaan huren en zou de docent er zelf ook gaan wonen. De aankoopovereenkomst tussen de verkopende stichting en de voor de docent bemiddelende makelaar werd op 11 april 2001 getekend en de aankoopovereenkomst tussen de stichting en de docent zelf op 27 april 2001. Beide overeenkomsten voorzagen in een levering van het pand op 29 mei 2001. Na het tekenen van de laatstgenoemde overeenkomst begon de docent echter te twijfelen, aangezien hij rond die datum een ander te koop staand pand had ontdekt dat naar zijn mening geschikter was om er zijn onderneming in uit te oefenen. Daarom verkocht hij het eerste pand weer voor een bedrag van (omgerekend) ruim € 1.065.000 en kocht het andere pand. De verkoopovereenkomst van het eerste pand werd op 11 mei 2001 getekend en ook deze levering moest plaatsvinden op 29 mei 2001. In zijn aangifte inkomstenbelasting over 2001 gaf de docent het met de verkoop van het pand behaalde voordeel op als onderdeel van de rendementsgrondslag van zijn box 3-inkomen (inkomen uit sparen en beleggen).
De inspecteur merkte het verschil tussen de aan- en verkoop van het pand, verminderd met de bemiddelingskosten van de makelaar, echter aan als inkomen uit werk en woning (box 1). De docent kwam hiertegen in bezwaar en vervolgens in beroep bij Rechtbank Haarlem. In deze procedure kwamen twee vragen aan de orde. Ten eerste of het met het pand behaalde voordeel moest worden aangemerkt als winst uit onderneming (het primaire standpunt van de inspecteur) of als resultaat uit overige werkzaamheden (het subsidiaire standpunt van de inspecteur). Ten tweede of het pand behoorde tot het verplichte ondernemingsvermogen of tot het keuzevermogen. In het laatste geval mag de ondernemer zelf bepalen of hij het pand rekent tot zijn ondernemingsvermogen of tot zijn privévermogen.
De docent voerde aan dat de onderneming nog niet was gestart ten tijde van de aan- en verkoop van het pand, zodat hooguit sprake kon zijn van voorbereidingshandelingen, en dus niet van winst uit onderneming. Bovendien was het doel van de onderneming die de docent uiteindelijk in het andere gekochte pand uitoefende, anders, namelijk het geven van workshops en cursussen. Ook zou het volgens de docent niet kunnen gaan om resultaat uit overige werkzaamheden, omdat het behaalde voordeel niet zou zijn beoogd en ook redelijkerwijs niet was te verwachten.
De docent was van mening dat – zo al sprake zou zijn van een onderneming – het pand behoorde tot het keuzevermogen, omdat het niet kon worden gesplitst in een privé- en een ondernemingsgedeelte. De inspecteur vond dat het hier ging om verplicht ondernemingsvermogen, omdat het pand zou worden gebruikt voor de hiervoor genoemde doelen van de onderneming. Daarom moest het voordeel ook worden gekwalificeerd als winst uit onderneming.
Rechtbank Haarlem stelde de inspecteur in het gelijk. De docent had het eerste pand gekocht om een onderneming te starten en ten tijde van die aankoop had hij volgens de rechtbank duidelijke ideeën over de geplande activiteiten van zijn onderneming en had hij hiervoor al voldoende voorbereidende werkzaamheden verricht. De geplande activiteiten in het eerste pand en de gerealiseerde activiteiten in de huidige onderneming liggen in elkaars verlengde en overlappen elkaar deels, zodat het niet gaat om twee verschillende ondernemingen, aldus de rechtbank. De aan- en verkoop van het pand vond dus plaats in het kader van de onderneming van de docent. Het feit dat de docent omstreeks de datum van aan- en verkoop van het eerste pand te weten kwam dat het tweede pand te koop was, hield volgens de rechtbank in dat de aan- en verkoop van het eerste pand en de aankoop van het tweede pand met elkaar ver ba nd hielden. Dat het tweede pand geschikter was dan het eerste pand doet daaraan niet af. Ook het feit dat de onderneming ten tijde van de aan- en verkoop van het pand in de aanloopfase verkeerde, maakt dit volgens de rechtbank niet anders. De rechtbank concludeerde dat het met het (eerste) pand behaalde voordeel moest worden aangemerkt als winst uit onderneming.
De rechtbank oordeelde verder dat het pand moest worden aangemerkt als verplicht ondernemingsvermogen, omdat het woondeel (73 m2) van ondergeschikt belang was aan het zakelijk deel (545 m2). Van keuzevermogen, waarbij de docent ervoor zou hebben kunnen kiezen om het pand als privévermogen aan te merken (belastbaar in box 3), was dus naar het oordeel van de rechtbank bij dit pand geen sprake. Partijen waren het erover eens dat het pand niet kon worden gesplitst, zodat hier ook geen sprake kon zijn van een zogenoemd woon/bedrijfspand, waarbij het woongedeelte behoort tot het privévermogen en het zakelijk gedeelte tot het ondernemingsvermogen.
