Bij aankoop van een onroerende zaak of bij de verkrijging van rechten waaraan de onroerende zaak is onderworpen, is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het is daarbij noodzakelijk dat de onroerende zaak kan worden bepaald, dat wil zeggen dat vaststaat wat precies het object van levering is. Is dat niet mogelijk, dan kan de onbepaaldheid van de onroerende zaak er toe leiden dat heffing van overdrachtsbelasting geheel of gedeeltelijk niet aan de orde kan komen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Dit blijkt uit een uitspraak van Hof Den Bosch. De inspecteur had een bv vanwege een in 2003 gesloten koopovereenkomst een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd. De koopovereenkomst had betrekking op te leveren grond met opstallen die de bv vooraf wilde laten slopen. Het was echter onzeker of de sloopvergunning zou worden verstrekt. In 2004 vond de met btw belaste levering van de grond zonder opstallen (als bouwterrein) plaats. Het Hof vernietigde de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. In 2003 was het heffingsobject (wel of geen opstallen erbij) onbepaald. Daarmee ontviel de basis voor de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. Het standpunt van de inspecteur zou voorts leiden tot een dubbele heffing: eerst overdrachtsbelasting en na de sloop omzetbelasting.
Bij aankoop van een onroerende zaak of bij de verkrijging van rechten waaraan de onroerende zaak is onderworpen, is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het is daarbij noodzakelijk dat de onroerende zaak goed is bepaald, dat wil zeggen dat vaststaat wat precies het object van levering is. Is dat niet mogelijk, dan kan de onbepaaldheid van de onroerende zaak er toe leiden dat heffing van overdrachtsbelasting geheel of gedeeltelijk niet aan de orde kan komen. Illustratief hierbij is een uitspraak van Hof Den Bosch. De zaak was als volgt.
Een bv was maat van een maatschap. De maatschap had in juli 2003 met de eigenaar van een stuk grond met daarop diverse opstallen een koopovereenkomst gesloten. De maatschap was alleen in de grond geïnteresseerd en wilde de opstallen door de verkoper laten slopen. Daartoe werd op dezelfde dag ook een sloopovereenkomst gesloten. Het was op het moment van het sluiten van deze overeenkomsten nog niet zeker over de sloopvergunning zou worden verstrekt. Ook zonder sloop van de opstallen wilde de maatschap uitvoering geven aan de koopovereenkomst. De sloopvergunning werd toch verstrekt, waarna de grond in 2004 als bouwgrond werd geleverd. De levering van het bouwterrein was met omzetbelasting belast, en de bv deed daarbij een beroep op de betreffende vrijstelling van overdrachtsbelasting.
De inspecteur legde de bv vanwege de in 2003 gesloten koopovereenkomst echter een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op van € 20.410 met 25% boete. Na bezwaar tegen de naheffingsaanslag en boete vernietigde de inspecteur de boete. De bv ging in beroep bij Rechtbank Breda. Deze stelde de bv in het gelijk en vernietigde de naheffingsaanslag. De inspecteur ging in hoger beroep bij Hof Den Bosch.
Voor het hof stelde de inspecteur onder meer dat de bv in 2003 niet alleen (bouw)grond had gekocht maar ook opstallen. Daarnaast stelde hij dat de bv meer had verkregen dan uitsluitend een recht op levering. (Over de verkrijging van uitsluitend een recht op levering is volgens de wet overigens geen overdrachtsbelasting verschuldigd.)
Het hof maakte uit de samenhang van de overeenkomsten op dat deze slechts strekten tot levering van de grond. De eerste stelling van de inspecteur bracht het hof niet tot een andere uitleg van de werkelijke strekking van de overeenkomsten. Daardoor hoefde volgens het hof alleen nog voor de grond te worden onderzocht of de bv meer had verkregen dan uitsluitend een recht op levering. Het hof overwoog dat over de grond alleen was afgesproken dat deze zou worden geleverd. Het hof oordeelde daarom dat de bv uitsluitend een recht op levering had verkregen, dat geen economisch eigendom vormt voor de heffing van overdrachtsbelasting.
Voor verdere behandeling van de stelling van de inspecteur, dat niet alleen bouwgrond was verkregen maar ook opstallen, ging het hof veronderstellende wijze ervan uit dat het niet zeker was dat de verkoper de (uitsluitend bouw-)grond binnen redelijke termijn zou kunnen leveren. In dat geval stond in juli 2003 feitelijk nog niet vast wat uiteindelijk in april/mei 2004 zou worden geleverd. De onbepaaldheid van de onroerende zaak had grote gevolgen voor de houdbaarheid van de stelling van de inspecteur. Het hof maakte uit de wettekst op dat indien het uiteindelijke object van levering niet vaststaat, de verkrijging van economische eigendom in de zin van de wet overdrachtsbelasting niet aan de orde kan komen.
Het hof zag ook nog een andere reden om de stelling van de inspecteur te verwerpen. De bv had onweersproken gesteld dat zij de gekozen weg met een zakelijk doel had bewandeld, namelijk om dubbele belasting te voorkomen. Er zou anders eerst overdrachtsbelasting worden geheven en na de sloop omzetbelasting.
