De WOZ-waarde van bestaande woningen wordt veelal bepaald door vergelijking met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijs van deze referentieobjecten vormen dan namelijk een goede toets voor de vast te stellen WOZ-waarde. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Hof Den Haag heeft onlangs in een feitelijke procedure uitspraak gedaan over de toepassing van de vergelijkingsmethode van een gemeente voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een tussenwoning. De gemeente had een uit 1917 daterend herenhuis vergeleken met drie referentiewoningen en had daarbij een taxatierapport overgelegd met een matrix met vermelding van waardecorrecties als gevolg van verschillen in oppervlakte en inhoud van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van het herenhuis. De huiseigenaar had ook twee referentiewoningen gekozen. Het hof hield alle referentiewoningen tegen het licht en stelde vast dat twee van de door de gemeente gekozen referentiewoningen aan de andere kant van de straat lagen dan het herenhuis. Het hof vond deze twee referentiewoningen niet goed vergelijkbaar met de onderhavige woning vanwege het verschil in ligging en uitstraling. De overige drie referentiewoningen waren wel goed vergelijkbaar. Het hof stelde de WOZ-waarde naar redelijke schatting vast op een waarde die lag tussen de door partijen bepleite WOZ-waarden.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld, gaat uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en dat ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht.
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak vergeleken met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object. Ligging en uitstraling zijn daarbij medebepalende factoren. Illustratief hierbij is een feitelijke uitspraak van Hof Den Haag. De zaak was als volgt.
De procedure betrof de toepassing van de vergelijkingsmethode bij de vaststelling van de WOZ-waarde van een uit 1917 stammend herenhuis voor het jaar 2008 naar waardepeildatum 1 januari 2007. De gemeente had aan de woning een WOZ-waarde toegekend van € 590.000 en had gelijktijdig daarbij de aanslag onroerendezaakbelastingen voor 2008 vastgesteld. De huiseigenaar maakte tegen de vastgestelde WOZ-waarde bezwaar en bepleitte een WOZ-waarde van € 450.000. De gemeente had drie woningen als referentiewoningen gekozen bij de vaststelling van de WOZ-waarde van het herenhuis en had door een registertaxateur een taxatierapport laten opstellen waarbij de getaxeerde waarde was afgeleid van de verkoopprijzen van die drie woningen. De getaxeerde waarde was € 567.000. Het taxatierapport bevatte verder nog een matrix met vermelding van waardecorrecties als gevolg van verschillen in oppervlakte en inhoud van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de woning. De huiseigenaar had ook twee referentiewoningen gekozen. Rechtbank Den Haag verklaarde het beroep van de huiseigenaar gegrond en verminderde de WOZ-waarde tot € 567.000. De huiseigenaar ging vervolgens in hoger beroep bij Hof Den Haag.
Het hof hield alle referentiewoningen tegen het licht en stelde vast dat twee van de drie door de gemeente gekozen referentiewoningen aan de andere kant van de straat lagen dan het herenhuis. Het hof vond deze twee referentiewoningen niet goed vergelijkbaar met de onderhavige woning vanwege het verschil in ligging en uitstraling. De overige drie referentiewoningen van de gemeente en de huiseigenaar waren wel goed vergelijkbaar. Deze woningen waren tussen april 2006 en augustus 2008 verkocht voor € 600.000 (referentiewoning gemeente), € 465.000 en € 485.000 (referentiewoningen van de huiseigenaar). Het hof vond dat zowel de gemeente als de huiseigenaar de door hen bepleite WOZ-waarden niet aannemelijk had gemaakt en stelde de WOZ-waarde daarom naar redelijke schatting vast op € 550.000.