Breukdeel appartementsrecht leidde niet tot beperking aftrek herstelkosten monumentenpand

Een pand dat in appartementsrechten is gesplitst, heeft uit kracht van de wet een vereniging van eigenaren (VvE). Een eigenaar van een appartementsrecht is doorgaans volgens de splitsingsakte van de VvE van een pand verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, in gelijke verhouding als de gerechtigheid van die eigenaar tot het (ongedeelde) pand. Dit heet ook wel het breukdeel van een appartementsrecht.

Voor rijksmonumenten bestaat onder voorwaarden recht op aftrek van onderhoudskosten. De Hoge Raad heeft onlangs beslist dat een eigenaar van een appartementsrecht in een rijksmonument recht had op aftrek van een groter aandeel in de herstelkosten aan de gemeenschappelijke gedeelten van dat pand dan de herstelkosten volgens zijn breukdeel in de splitsingsakte.

Een pand dat in appartementsrechten is gesplitst, heeft uit kracht van de wet een vereniging van eigenaren (VvE). Een eigenaar van een appartementsrecht is doorgaans volgens de splitsingsakte van de VvE van een pand verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, in gelijke verhouding als de gerechtigheid van die eigenaar tot het (ongedeelde) pand. Dit heet ook wel het breukdeel van een appartementsrecht. Voor rijksmonumenten bestaat onder voorwaarden recht op aftrek van onderhoudskosten. De Hoge Raad heeft onlangs beslist dat een eigenaar van een appartementsrecht in een rijksmonument recht had op aftrek van een groter aandeel in de herstelkosten aan de gemeenschappelijke gedeelten van dat pand dan de herstelkosten volgens zijn breukdeel in de splitsingsakte. De zaak was als volgt.

Een man was tezamen met zijn echtgenote eigenaar van een appartementsrecht waarvan het breukdeel 461/1000-ste deel bedroeg. Eind 2007 bleek de fundering in kritieke toestand te verkeren. Tijdens een overleg van de VvE over de noodzakelijke herstelwerkzaamheden kondigden twee andere appartementseigenaren van de VvE aan een besluit over de aanbesteding van de herstelwerkzaamheden te zullen blokkeren. Op 30 juni 2008 kwamen alle eigenaren van de VvE overeen dat de man de herstelwerkzaamheden mocht laten verrichten. Hij zou daarbij ook de herstelkosten voldoen die volgens de breukdelen uit de splitsingsakte voor rekening van de twee andere eigenaren zouden zijn geweest en daarvoor geen regresrecht hebben op deze eigenaren. Deze kosten beliepen € 52.324. De man trok ook deze kosten in zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen 2008 als onderhoudskosten van een monumentenpand af. De inspecteur weigerde dat en Rechtbank Haarlem was het daarmee eens. De man stelde vervolgens sprongcassatie in bij de Hoge Raad.

De Hoge Raad stelde vast dat in fiscale zin sprake was van onderhoudskosten voor een rijksmonument. De Hoge Raad merkte verder op dat bepalend is in hoeverre de herstelkosten in de onderlinge zakelijke verhoudingen binnen de VvE voor rekening van de man komen en op hem drukken. Nu de man geen regresrecht had op de mede-eigenaren, werd de omvang van de aftrek bepaald door de overeenkomst die de eigenaren op 30 juni 2008 hadden gesloten. Daarbij stond het de eigenaren vrij om in afwijking van de splitsingsakte een besluit te nemen waarop de kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, door de eigenaren worden gedragen. De inspecteur had niet gesteld dat deze overeenkomst van de eigenaren onzakelijk was en niet tussen van elkaar onafhankelijke partijen zou zijn overeengekomen. De man mocht de herstelkosten in aftrek brengen ook voor zover deze meer beliepen dan zijn eigen breukdeel. Als aftrekdrempel fungeerde 0,75% van de eigenwoningwaarde van zijn eigen appartement en niet mede de 0,75% van de eigenwoningwaarden van de twee weigerachtige mede-eigenaren.

Opmerkingen
De kosten van monumentenpanden vormen een zogeheten persoonsgebonden aftrekpost die achtereenvolgens de inkomens van box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning), box 3 (belastbaar inkomen uit sparen en beleggen) en box 2 (belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang) vermindert. Aftrek van kosten van monumentenpanden is alleen mogelijk voor monumenten die zijn ingeschreven in bepaalde registers van de Monumentenwet. Het gaat hierbij om rijksmonumenten en niet om karakteristieke panden die vallen onder een beschermd stads- of dorpsgezicht. Voor de aftrek van onderhoudskosten bestaat onderscheid tussen een monumentenpand dat voor de eigenaar een ‘eigen woning’ is en een monumentenpand dat dat niet is. Beide categorieën monumentenpanden hebben eigen regels voor de aftrek van kosten. Hieronder volgen de hoofdlijnen.

• Monumentenpand is eigen woning: De kosten, lasten en afschrijvingen van een monumentenpand zijn aftrekbaar voor zover ze een drempel overstijgen en niet reeds aftrekbaar zijn volgens de eigenwoningregeling (inkomensbox 1). Zo zijn bijvoorbeeld hypotheekrente en de erfpachtcanon aftrekbaar volgens de eigenwoningregeling en dus niet volgens de regeling voor monumentenpanden. De drempel bedraagt 0,75% (jaar 2010) van de zogeheten WOZ-waarde.
• Monumentenpand is geen eigen woning: Als een monumentenpand volgens de Wet inkomstenbelasting 2001 niet is aan te merken als een eigen woning (tweede woning of bij verhuur) en niet voor ondernemingsactiviteiten wordt gebruikt, wordt het pand belast in inkomensbox 3. Voor de aftrek gelden andere voorwaarden en een andere drempel. De kosten kunnen, voor zover het onderhoudskosten zijn en deze een bepaalde drempel overstijgen, in aanmerking worden genomen. De drempel is 4% van de waarde die u voor het pand in aanmerking moet nemen volgens de zogeheten forfaitaire vermogensrendementsheffing van inkomensbox 3.