Op 3 september jl. wees de Hoge Raad arrest waarbij onder andere de vraag centraal stond in hoeverre (vrijgekomen) asbest in een plafond van een pand een gebrek oplevert waardoor het pand aan de huurder niet het genot kon verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Daarnaast speelde onder andere de vraag of sprake is van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Verweerster in cassatie exploiteerde eind negentiger jaren een ijssalon in een bedrijfspand, waarna zij in eind negentig het pand in eigendom verkreeg. Nadat verweerster de exploitatie van de ijssalon staakte, sloot zij met ingang van 1 oktober 2001 met KPN, eiseres tot cassatie, een huurovereenkomst, waarbij KPN het pand huurde als winkelruimte.
Omstreeks begin 2005 bood verweerster in cassatie het pand aan KPN te koop aan, waarna KPN het pand liet keuren. Na een technische verkenning bleek dat in het pand asbest aanwezig was. Twee maanden later werd in het pand ingebroken waarbij de inbrekers zich toegang hadden verschaft door gaten in het dak te boren. Daarbij kwam asbest vrij. KPN stelde verweerster in cassatie terstond van de inbraak op de hoogte en verzocht verweerster in cassatie om tot herstel c.q. asbestsanering over te gaan. Verweerster in cassatie ging echter alleen over tot herstel. KPN heeft vervolgens de asbestsanering zelf laten doen.
KPN vorderde in deze kwestie vergoeding van de door haar betaalde kosten voor de asbestsanering, een bedrag ten titel van huurvermindering over de periode dat de winkel wegens asbestsanering gesloten was en vergoeding van (gevolg)schade die door het asbestprobleem was ontstaan. Hierbij werd door KPN primair aangevoerd dat het probleem een aan verweerster in cassatie toerekenbaar gebrek in de zin van artikel 7:204 BW zou opleveren. Daarnaast werd een beroep gedaan op artikel 6:174 BW, hetgeen inhoudt dat de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert.
De kantonrechter wees de vorderingen van KPN af. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees de vorderingen van KPN ten titel van de kosten van herstel en vordering met betrekking tot huurvermindering gedeeltelijk toe. De vordering met betrekking tot gevolgschade werd door het hof afgewezen.
Op zich waren de beslissingen van de kantonrechter en het hof redelijk gelijk doch werd, kort gezegd, de enkele aanwezigheid van asbest niet door de kantonrechter als een gebrek in de zin van 7:204 BW gekwalificeerd en ook niet als een grond die een beroep op artikel 6:174 BW kon rechtvaardigen.
Het hof nam daarentegen aan dat het vrijkomen van de asbest als gevolg van de inbraak wél een gebrek opleverde als bedoeld in artikel 7:204 BW. Voor het verhelpen van dit gebrek, en voor een beperkte huurvermindering in verband daarmee, hield het hof verweerster in cassatie aansprakelijk. Aangezien dit gebrek – het vrijkomen van asbest – naar het oordeel van het hof niet aan verweerster viel toe te rekenen, werd de vordering tot schadevergoeding opnieuw afgewezen.
De Hoge Raad oordeelde onder andere dat beperkingen van het huurgenot als gevolg van de aanwezigheid van asbest zijn aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De enkele omstandigheid dat de verhuurder, die een pand wil verhuren, wel bereid is te verklaren dat het pand vrij is asbest is voor zover haar bekend, doch dit niet wil garanderen, brengt niet mee dat de huurder (KPN) niet mag verwachten dat het pand geen asbest bevat dat beperking van het huurgenot oplevert. De professionaliteit van KPN doet hier, kort gezegd, niet aan af.
In cassatie werd door verweerster in cassatie geklaagd dat de schade welke door KPN was geleden, was veroorzaakt door de inbraak als gevolg waarvan de asbest was vrijgekomen. Hier had verweerster in cassatie geen rekening mee kon houden. De Hoge Raad oordeelde echter dat het hof de inbraak ook niet als gebrek heeft aangemerkt maar de situatie die is ontstaan als gevolg van het vrijkomen van het asbest. De Hoge raad vernietigde het arrest van het betreffende hof en heeft de zaak verwezen naar het hof ’s-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing.
mr. Huydecoper (Procureur-Generaal bij de Hoge Raad) schreef een interessante conclusie bij het arrest. Ik verwijs u graag naar de bijlage hiervoor.
mr. Patricia Bossema- de Greef, BANNING Advocaten
