KPN huurde een winkelruimte in een wat ouder pand. In onder meer het plafond daarvan bevond zich asbest. KPN was daarmee niet bekend toen zij het pand huurde. Toen inbrekers een gat boorden in het plafond om daardoor de KPN-winkel te kunnen binnengaan, kwam asbest vrij en moest KPN de winkel langere tijd sluiten. Verhuurder repareerde het plafond, maar ging niet over tot asbestsanering, zodat KPN dat zelf liet doen. Saneringskosten, omzetschade en gederfd huurgenot waren uiteraard het gevolg aan de zijde van KPN.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In de procedure die volgde, kwam onder meer de vraag aan de orde of de enkele aanwezigheid van asbest een gebrek kan opleveren aan de gehuurde zaak. Voor de gevolgen van een gebrek – zoals bijvoorbeeld omzetschade/gederfde winst – is de verhuurder in beginsel aansprakelijk. Een gebrek is een eigenschap van het gehuurde (of een andere omstandigheid die aan de verhuurder is toe te rekenen) waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde heeft dat hij mag verwachten.
De Hoge Raad oordeelt dat de enkele aanwezigheid van asbest er niet toe leidt dat een huurder niet het genot heeft van het gehuurde dat hij mag verwachten. Zolang de asbest op zijn plek blijft, kan de huurder immers gewoon de activiteiten uitoefenen waarvoor hij het pand heeft gehuurd.
Dit is alleen anders wanneer de asbest vrij komt en het gehuurde dus niet of verminderd kan worden gebruikt. Daarbij moet echter wel de vraag worden beantwoord waardoor de asbest kon vrij komen en of deze oorzaak aan de verhuurder is toe te rekenen of voor diens risico komt. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn wanneer de verhuurder weet dat huurder in het pand zal gaan verbouwen en het om een pand gaat waar naar alle waarschijnlijkheid asbest is verwerkt (al hangt het er dan nog wel vanaf wat partijen hierover bespreken).
De omstandigheid dat inbrekers een gat in een plafond boren is echter niet aan de verhuurder toe te rekenen. De verhuurder hoeft daarmee – in verband met de aanwezigheid van asbest – ook geen rekening te houden. Er was daarom in dit geval door de vrijgekomen asbest wel sprake van een feitelijke verstoring van het huurgenot, maar dat leverde geen gebrek aan het gehuurde op. De consequentie voor KPN was dat zij weliswaar recht had op huurvermindering over de periode dat zij het gehuurde niet kon gebruiken, maar dat verhuurder niet aansprakelijk was voor de door KPN geleden omzetschade.
mr. Koen van den Berg, Wieringa Advocaten
