De Wet op belastingen van rechtsverkeer kent een vermindering in de overdrachtsbelasting voor kort opeenvolgende verkrijgingen van dezelfde onroerende zaak. De vermindering geldt bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De vermindering wordt bereikt door de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting (de waarde van de verkrijging, in beginsel gelijk aan de koopprijs) te verminderen met de koopprijs van de vorige verkrijging. In de praktijk bevatten leveringsakten wel eens ontbindende voorwaarden, maar dat heeft geen gevolgen voor de verminderingsfaciliteit. Dit blijkt uit een recent arrest van de Hoge Raad.
Volgens de wet vindt het tijdstip van verkrijging van een onroerende zaak plaats op het tijdstip waarop de akte wordt opgemaakt. De wet stelt geen eisen wat betreft het tijdstip waarop of de voorwaarden waaronder de akte in de openbare registers wordt ingeschreven. Het is alleen vereist dat de akte geschikt is om de eigendom te doen overgaan als de akte wordt ingeschreven. Dat was in de onderhavige procedure wel het geval. Hof Amsterdam had echter in andere zin beslist.
De Wet op belastingen van rechtsverkeer kent een vermindering in de overdrachtsbelasting voor kort opeenvolgende verkrijgingen van dezelfde onroerende zaak. De vermindering geldt in het algemeen bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging. Voor woningen geldt met ingang van 1 januari 2011 als tijdelijke stimuleringsmaatregel overigens een periode van 12 maanden. De vermindering wordt bereikt door de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting (de waarde van de verkrijging, in beginsel gelijk aan de koopprijs) te verminderen met de koopprijs van de vorige verkrijging. In de praktijk bevatten leveringsakten wel eens ontbindende voorwaarden, maar dat heeft geen gevolgen voor de verminderingsfaciliteit. Dit blijkt uit een recent arrest van de Hoge Raad. De zaak was als volgt.
Een man sloot op 9 februari 2005 een koopovereenkomst voor de aankoop van een gezinswoning. Volgens de overeenkomst zou de akte van levering in beginsel op 7 maart 2005 worden gepasseerd. Op 7 maart 2005 werd de leveringsakte getiteld ‘Akte van levering onder ontbindende voorwaarden’ opgemaakt. Een van de ontbindende voorwaarden betrof het niet op uiterlijk 6 april 2005 hebben voldaan van de koopsom. De leveringsakte maakte onder meer melding van de voorgaande verkrijging door de verkoper op 9 september 2004. De akte vermeldde ook dat als de in de akte omschreven ontbindende voorwaarden zijn vervallen, een aanvullende notariële akte (de akte van kwijting) zal worden opgesteld. Daaruit zal dan een aantal zaken blijken, waaronder dat de ontbindende voorwaarden zijn vervallen en de koopovereenkomst en levering onvoorwaardelijk zijn geworden. In de leveringsakte stond verder dat de koper een beroep deed op de vermindering van overdrachtsbelasting wegens een kort opeenvolgende verkrijging. Na deze vermindering resteerde nog een te betalen bedrag van € 1.650 aan overdrachtsbelasting.
Op 6 april 2005 werd een derde akte opgesteld, getiteld ‘Kwitantie kooppenningen’. Deze akte verwees naar beide voorafgaande akten en gaf onder meer aan dat alle ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomsten of nadere overeenkomsten waren uitgewerkt waardoor de levering onvoorwaardelijk was geworden. De notaris werd daarbij opdracht verleend om de akte van levering en de akte van kwijting te doen inschrijven bij het Kadaster om de juridische levering te bewerkstelligen.
De inspecteur weigerde de vermindering en legde een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, omdat de laatste verkrijging van de gezinswoning niet binnen zes maanden na de voorafgaande verkrijging (9 september 2004) had plaatsgevonden. Hij hief daarom overdrachtsbelasting over de volle waarde van de verkrijging. De zaak kwam voor Hof Amsterdam.
Het hof was -kort gezegd- van oordeel dat de ontbindende voorwaarde in de leveringsakte in feite een opschortende voorwaarde was. Daarbij kwam pas na het verstrijken van de zesmaandsperiode vast te staan dat de opschortende voorwaarde niet meer zou kunnen intreden en dat de leveringsakte pas dan rijp was voor inschrijving en dat dus op dat moment levering plaatsvond. Het hof oordeelde dat de inspecteur daarom terecht de naheffingsaanslag had opgelegd. De man ging in cassatie bij de Hoge Raad.
De Hoge Raad was het niet met het hof eens. De wet stelt geen eisen wat betreft het tijdstip waarop of de voorwaarden waaronder de akte in de openbare registers wordt ingeschreven. Het is alleen vereist dat de akte geschikt is om de eigendom te doen overgaan als de akte wordt ingeschreven. De leveringsakte bevatte volgens de tekst een ontbindende voorwaarde, terwijl niet viel in te zien waarom deze akte – onder die voorwaarde – niet direct de rechtsgevolgen van een akte van levering zou hebben. Gezien de bewoordingen van de akte en de stukken van het geding was de Hoge Raad van oordeel dat die akte geschikt was om te dienen als een civielrechtelijke leveringsakte. De in de akte opgenomen bedingen over de inschrijving van de akte deden daar niet aan af. De Hog e Raad concludeerde dat in de onderhavige procedure 7 maart 2005 het tijdstip van verkrijging was, dus binnen de zesmaandsperiode. De Hoge Raad verleende daarop alsnog de vermindering van de overdrachtsbelasting.