Hof Arnhem heeft onlangs uitspraak gedaan in een procedure over de hoogte van de WOZ-waarde van een serviceflat. Het hof gaf daarbij aan dat aan een serviceflat gelet op de aard en functie daarvan een specifiek imago kleeft.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Vanwege dit specifieke imago achtte het hof aannemelijk dat ‘de meestbiedende koper’ op de markt voor serviceflats een andere is dan de ‘meestbiedende koper’ op de markt van gewone appartementen. Het hof vond daarom een belangrijk afwijkende prijs aannemelijk.
In de onderhavige procedure had de gemeente voor het jaar 2008 de WOZ-waarde van een serviceflat vastgesteld op € 166.000 door middel van vergelijking met diverse appartementen die daarmee qua leeftijd, inhoud en indeling weliswaar sterk vergelijkbaar waren, maar alleen geen serviceflats waren. Naar het oordeel van het hof was dat een relevante omstandigheid. Omdat zowel de gemeente als de eigenaresse van de serviceflat de door hen voorgestane WOZ-waarden niet aannemelijk hadden gemaakt, stelde het hof de WOZ-waarde naar redelijke schatting zelf vast op € 100.000.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld, gaat verder uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en dat ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. Hieruit vloeit ook voort dat geen rekening wordt gehouden met de verplichting tot het betalen van servicekosten.
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak vergeleken met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object. Hof Arnhem heeft onlangs uitspraak gedaan in een procedure over de hoogte van de WOZ-waarde van een serviceflat op waardepeildatum 1 januari 2007 voor het WOZ-tijdvak jaar 2008.
In de onderhavige procedure had de gemeente voor het jaar 2008 de WOZ-waarde van een serviceflat vastgesteld op € 166.000 en had deze flat vergeleken met diverse appartementen die daarmee qua leeftijd, inhoud en indeling weliswaar sterk vergelijkbaar waren, maar alleen geen serviceflats waren. In januari 2010 verkocht zij de flat voor € 52.520 aan de coöperatieve flatvereniging van het servicecomplex waarvan het appartement deel uitmaakte en huurde het terug voor maandelijks € 545. Zij bleef daarnaast zelf daarbij de maandelijkse servicekosten (o.a. voor verplicht basispakket servicekosten, voorschot stoken en bijdrage c.a.i.) ad € 800 voldoen. De vrouw maakte gemotiveerd bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde en was van mening dat deze op 1 januari 2007 € 64.000 zou moeten zijn.
Het hof was van oordeel dat aan een serviceflat gelet op de aard en functie daarvan een specifiek imago kleeft. Vanwege dit specifieke imago achtte het hof aannemelijk dat ‘de meestbiedende koper’ op de markt voor serviceflats een andere is dan de ‘meestbiedende koper’ op de markt van gewone appartementen. Het hof vond daarom een belangrijk afwijkende prijs aannemelijk.
Zowel de gemeente als de eigenaresse van de serviceflat hadden naar het oordeel van het hof de door hen voorgestane WOZ-waarden niet aannemelijk gemaakt. De verkoopprijs van de serviceflat vormde naar het oordeel van het hof ook geen goede maatstaf omdat het geen verkoop in de vrije markt betrof en de vrouw vanwege haar vergevorderde leeftijd (95 jaar) van zorgen aangaande de woning verlost wilde zijn. Daarom stelde het hof de WOZ-waarde naar redelijke schatting vast op € 100.000.
