Al jaren een lekkend dak, raamkozijnen die niet of niet goed sluiten: grote defecten die een huurder niet makkelijk zelf kan repareren. Het herstel van deze gebreken komt in beginsel voor rekening van de verhuurder. Kan een huurder stoppen met het betalen van huur als een verhuurder niet direct tot herstel overgaat?
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Voor opschorting van huurbetaling als gevolg van een gebrek kent de wet twee regelingen.
Het algemene (verbintenisrechtelijke) recht tot opschorting, zonder dat hier een rechter aan te pas komt, is vastgelegd in artikel 6:262 BW en mag uitsluitend worden toegepast voor de periode nadat de huurder de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van de gebreken (dan wel de verhuurder in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot het nemen van maatregelen over te gaan). Het opschorten van de volledige huurbetaling is zelden toegestaan. Opschorting van de volledige huurbetaling mag slechts als een huurder ernstig in zijn woongenot is geschaad (weinig of geen huurgenot). Er moet aan het proportionaliteitsbeginsel worden voldaan (6:262 lid 2 BW): de in te houden huur dient evenredig te zijn aan de vermindering van het huurgenot ten gevolge van het gebrek.
In de specifieke huurwetgeving (art. 7:207 BW) is een bepaling opgenomen die mogelijk maakt dat een huurder een evenredige huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek kan vorderen voor een rechter. Voordeel daarvan is dat een rechter uitspraak doet over de redelijkheid van de gevorderde huurprijsvermindering.
Indien gebruik gemaakt wordt van het algemene opschortingsrecht (zonder rechterlijke procedure) riskeert een huurder dat de verhuurder hem in rechte aanspreekt om alsnog de huur te voldoen. Eventueel kan de huurder in die procedure dan wel bij wijze van verweer of als eis in reconventie een beroep doen op de specifieke huurprijsvermindering van art. 7:207 BW.
mr. Lex Bruinhof, Wieringa Advocaten Amsterdam
