De meeste (standaard) koopovereenkomsten voor woningen bevatten de bepaling dat de koper vóór een zekere datum voorafgaand aan de levering een waarborgsom of bankga-rantie ter hoogte van 10 % van de koopsom bij de notaris dient te storten. Dit bedrag komt overeen met de contractuele boete, die verschuldigd is, indien de koper in verzuim is ter zake van het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel de voldoening van de koopprijs. Tevens bevatten de meeste(standaard) koopovereenkom-sten een financieringsvoorbehoud. De koper kan de koopovereenkomst ontbinden, indien hij vóór de afgesproken datum aantoont dat hij de financiering niet rond krijgt,
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In een onlangs gepubliceerde uitspraak van het Hof Amsterdam d.d. 5 juli jl. bestendigt het hof de vaste jurisprudentie omtrent financieringsvoorbehoud en boetebeding.
Het financieringsvoorbehoud dient tijdig en goed gedocumenteerd te worden ingeroe-pen. In casu was desgevraagd nog een week extra de tijd gegeven om te pogen de financiering rond te krijgen, maar dit bracht niet mee dat daardoor de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud ook met een week was verlengd.
De rechter is bevoegd op verzoek van de schuldenaar de contractuele boete te matigen, wanneer de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Van deze bevoegdheid dient terughoudend gebruik te worden gemaakt, namelijk indien de toepassing van het boetebeding in de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij speelt niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete een rol, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden van waarin het is ingeroepen (HR 27 april 2007).
De verkoper hoeft niet zijn schade te bewijzen, maar slechts de stelling te onderbouwen dat geen sprake is van een onbillijke discrepantie tussen de werkelijk geleden schade en de contactuele boete. Dat de hoogte van de schade aanmerkelijk lager is dan de contactueel bedongen boete is naar vaste jurisprudentie op zichzelf genomen geen reden voor matiging. Ook de slechte financiële situatie van de koper is geen reden om de koper te ontslaan van verplichtingen die de koper welbewust is aangegaan.
Met de huidige woningmarkt ligt het voor de hand dat de contractuele boete vaker onderwerp van geschil wordt. Verkopers zullen trachten de kopers te houden aan de koopovereenkomst; de contractuele boete biedt daarvoor een uitstekend drukmiddel. En omdat nieuwe kopers zich wellicht niet snel aandienen, leiden verkopers daadwerkelijk schade. Zij zullen dan ook eerder kiezen om te procederen, teneinde de contractuele boete te incasseren.
In een kopersmarkt kunnen kopers eisen stellen. Gezien de strenge eisen die worden gesteld aan het inroepen van het financieringsvoorbehoud en de grillige eisen van banken op dit moment voor het verstrekken van hypotheken, is het voor kopers raadzaam ruime termijnen en een lage contractuele boete te bedingen.
mr. Annejet Lamme, Wieringa Advocaten
