In de jurisprudentie wordt veelvuldig ingegaan op de verhouding tussen de mededelingsplicht die rust op een verkoper van een huis of (winkel)pand, en de onderzoeksplicht die rust op de koper. Uit een zeer recent vonnis in kort geding van de rechtbank Haarlem blijkt (wederom) dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper [1].
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De relevante feiten en omstandigheden
Verkoper van de woning/winkel woonde ongeveer dertig jaar in het betreffende registergoed. Op grond van onderzoek van een toezichthouder, bracht de gemeente op 19 augustus 2011, met het oog op de veiligheid van bewoners en omwonenden, twee stempels (een soort steunpilaren) aan in de beide straatgevels van het pand.
Nadat het registergoed drie jaar lang te koop stond, bood verkoper het via een makelaar aan op de Noordhollandse Veiling te Alkmaar. De veiling vond plaats op 19 september 2011. Het pand is door koper afgemijnd op een bedrag van € 80.000,-. Bij akte van gunning is namens verkoper verklaard dat hij het pand zou leveren voor deze koopprijs.
Op 12 oktober 2011 heeft de advocaat van koper de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd wegens dwaling, althans ontbonden wegens non-conformiteit van het verkochte, omdat hem na de veiling was gebleken van ernstige gebreken aan de fundering van het pand. Verkoper liet hierop weten dit niet te accepteren en wendde zich vervolgens tot de Voorzieningenrechter. In kort geding vorderde verkoper nakoming van de koopovereenkomst o.a. op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Het geschil
Ter onderbouwing van zijn beroep op dwaling voerde koper aan dat verkoper de op hem rustende mededelingsplicht schond door geen melding te maken van de ernstige gebreken aan de fundering van het pand. Op de foto (gepubliceerd via de website van de makelaar) waren de eerder dat jaar aangebrachte stempels niet te zien. De foto dateerde dan ook van vóór het plaatsen van de stempels. Ook op de website waarop de veiling werd aangekondigd, viel enkel een foto te zien die dateerde van vóór het plaatsen van de stempels. Deze foto is ook op de veiling zelf getoond.
Voorts voerde koper aan dat de notaris voor en tijdens de veiling geen mededelingen deed over de staat van de fundering. Ook de makelaar die bij de veiling aanwezig was, deed daarvan geen melding. Pas na de veiling bleek koper dat de gevels van het pand waren gestut met stempels. Koper voerde in dat verband aan dat hij de koopovereenkomst niet zou zijn aangegaan indien hij een juiste voorstelling van zaken had gehad. Dat hij geen juiste voorstelling van zaken had, was te wijten aan de schending van de mededelingsplicht door verkoper.
Verkoper was van mening dat koper zich niet op dwaling kon beroepen, omdat koper wist dat op de site van de makelaar stond vermeld dat “het pand dient te worden aangepakt”. Verkoper wees er tevens op dat koper een professionele vastgoedhandelaar is, dat koper er zelf voor koos het pand te kopen zonder het eerst te bezichtigen én dat koper het pand kocht voor een prijs die ver beneden de WOZ-waarde van € 300.000,- lag.
De beoordeling
De Voorzieningenrechter stelt vast dat koper pas ná het sluiten van de overeenkomst bekend werd met het funderingsgebrek van het pand. Koper bracht een offerte in het geding van een bedrijf dat is gespecialiseerd in funderingstechnieken. In deze offerte werden de kosten van herstel begroot op meer dan € 60.000,-. Mede gelet op de hoogte van dit bedrag, achtte de voorzieningenrechter het aannemelijk dat koper, als hij bekend zou zijn geweest met het gebrek, het pand niet voor dezelfde prijs had gekocht.
Voorts overwoog de Voorzieningenrechter dat, nu de fundering een essentieel onderdeel van het pand was, op verkoper een mededelingsplicht rustte om het funderingsgebrek voldoende duidelijk te vermelden bij het in de verkoop zetten van het pand. De enkele mededeling dat “het pand dient te worden aangepakt” was in dit verband onvoldoende. De verkoper had er dan ook zorg voor moeten dragen dat ná het plaatsen van de stempels nieuwe foto’s op de website werden geplaatst.
Tevens staat vast dat de makelaar en de notaris het pand kort voor de veiling hadden bezichtigd. De aanwezigheid van de stempels was een omstandigheid waarvan de notaris en de makelaar wisten, althans hadden moeten begrijpen, dat die van wezenlijk belang was voor de potentiële kopers.
Tot slot overwoog de Voorzieningenrechter dat ook de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat verkoper met succes kon aanvoeren dat koper niet voldeed aan de op hem rustende onderzoeksplicht, aangezien verkoper zelf zijn mededelingsplicht schond. Ook de omstandigheden dat koper een professionele vastgoedbelegger is en dat hij het pand voor een zeer lage prijs kocht, leidden niet tot een ander oordeel.
Conclusie
Uit deze uitspraak blijkt dat de bij de verkoop van een registergoed betrokken notaris en/of makelaar, melding moet doen van een gebrek aan het registergoed aan potentiële kopers. Indien de notaris en/of de makelaar dit achterwege laat, kan dit worden toegerekend aan de verkoper, als opdrachtgever van die notaris en/of makelaar. Het valt niet uit te sluiten dat de verkoper de door hem of haar hierdoor geleden schade succesvol kan verhalen op de notaris en/of de makelaar, wegens schending van diens zorgplicht. Om een aansprakelijkstelling of zelfs een gerechtelijke procedure te voorkomen, is het voor notarissen en makelaars derhalve van groot belang ervoor zorg te dragen dat zij op de hoogte zijn van de huidige staat van het registergoed en dat zij potentiële kopers hierover volledig en juist informeren.
mr. Laurens Huisman, BANNING Advocaten
