Uit een uitspraak van Rechtbank Alkmaar blijkt dat onder omstandigheden vrij veel waardedrukkende elementen kunnen meespelen bij de vaststelling van de WOZ-waarde van een voormalig bedrijfsterrein waarop in de toekomst waarschijnlijk woningbouw zou mogen plaatsvinden.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De procedure betrof een ca 1 hectare groot bedrijfsterrein van een bv waarop op 1 januari 2010 diverse voormalige bedrijfsgebouwen stonden. In september 2010 had de gemeenteraad een voorontwerp bestemmingsplan vastgesteld waarbij het bestemmingsplan van het terrein werd gewijzigd in een woonbestemming. De gemeente had voor dit terrein de WOZ-waarde voor het jaar 2011 vastgesteld en nam daarbij de waardepeildatum 1 januari 2010 in aanmerking en wel naar de staat van het terrein van 1 januari 2011. De bv was het niet eens met de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde en stelde beroep in bij Rechtbank Alkmaar.
De rechtbank stelde vast dat de gemeente terecht de staat van het terrein op 1 januari 2011 (het begin van het betreffende belastingjaar) in aanmerking had genomen en niet naar de staat op 1 januari 2010 (de waardepeildatum), omdat sprake was van een ‘bijzondere omstandigheid’ in de vorm van een voorgenomen bestemmingswijziging van de grond. Vervolgens liep de rechtbank alle door de partijen aangevoerde elementen na die van invloed konden zijn op de WOZ-waarde en kwantificeerde deze elementen.
Als waarderingsmethode nam de rechtbank de tussen partijen onbetwiste grondwaarde tot uitgangspunt van ruim € 3,3 mln. Daarop kwamen nog in mindering: een realisatieaftrek van 20% van de grondwaarde (voor het geval dat het voorontwerp bestemmingswijziging uiteindelijk niet zou leiden tot een bestemmingswijziging), de nog te maken sloopkosten voor de aanwezige bebouwing, de kosten van bodemsanering (die nog voor rekening van de huidige eigenaar zouden komen) en een post ‘overige kosten’ om het terrein te veranderen in bouwgrond voor woningen. Dit leidde uiteindelijk tot een WOZ-waarde die ruim € 2 mln lager was dan de grondwaarde met inachtneming van de bestemmingswijziging van het perceel grond.
