De gemeente Nijmegen mag een vergunning eisen voor het verhuren van kamers in woningen onder een bepaalde woningwaarde. Voor deze woningen heeft de gemeente aangetoond dat een vergunningplicht voor kamerverhuur een ‘noodzakelijk en geschikt’ middel is om een woningtekort in het goedkopere segment tegen te gaan. Voor kamerverhuur in woningen in het duurdere segment is dit niet aangetoond. Eigenaren van deze woningen mogen daarom zonder vergunning kamers verhuren. Dit blijkt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 juni 2021 in een zaak die drie kamerverhuurders hadden aangespannen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Huisvestingsverordeningen
De gemeente Nijmegen wil dat elke woningeigenaar die kamers wil verhuren een vergunning aanvraagt. Door het verhuren van kamers wordt een woning aan de woningvoorraad onttrokken en kan een tekort aan woningen ontstaan. Met een vergunningplicht kan dat worden voorkomen. Tegelijkertijd wil de gemeente ook de leefbaarheid verbeteren door met de vergunningplicht kamerverhuur in bepaalde wijken aan banden te leggen. In 2020 paste de gemeente de Huisvestingsverordening aan. De vergunningplicht geldt niet meer voor alle woningen in Nijmegen, maar alleen voor woningen met een maximale waarde (gelijk aan de zogenoemde NHG-grens) en voor woningen in bepaalde Nijmeegse wijken, waarbij er geen maximale woningwaarde geldt.
Vergunningplicht voor kamerverhuur voor goedkope woningen is geoorloofd…
De centrale vraag in deze zaak was of de Nijmeegse vergunningplicht in overeenstemming is met de Huisvestingswet. Op grond van die wet is het eisen van zo’n vergunning namelijk alleen toegestaan als dat nodig is om een tekort aan goedkopere woonruimte in een bepaalde wijk of zelfs in de hele gemeente te voorkomen. De Afdeling bestuursrechtspraak is van oordeel dat de gemeente met onderzoek voldoende heeft aangetoond dat een vergunningplicht voor kamerverhuur noodzakelijk is om een tekort aan goedkopere woonruimte in Nijmegen tegen te gaan. Het gaat dan om woningen die in 2019 een maximale WOZ-waarde hadden van €290.000 en in 2020 niet uitkwamen boven de zogenoemde NHG-grens die toen €310.000 bedroeg.
…maar dat geldt niet voor de vergunningplicht voor duurdere woningen
Voor woningen in het duurdere segment ligt het anders. De enige reden dat de gemeente kamerverhuur van deze woningen aan banden wil leggen is om te voorkomen dat de leefbaarheid in bepaalde wijken onder druk komt te staan. Maar op grond van de Huisvestingswet mag alleen het tegengaan van woningtekorten een overweging zijn om kamerverhuur vergunningplichtig te maken. Leefbaarheid alleen mag dus geen rol spelen bij deze beslissing. Leefbaarheid kan wel een rol spelen bij de vraag of een vergunning kan worden verleend voor kamerverhuur in een specifieke woning, als zo’n vergunningplicht eenmaal geldt.
Vergunningplicht voor bestaande kamerverhuur
Sinds 2017 moet ook voor bestaande kamerverhuur een vergunning aangevraagd worden om kamers te mogen blijven verhuren. Hoewel een vergunningplicht voor bestaande kamerverhuur niet uitgesloten is, moet een gemeente wel rekening houden met de gevolgen daarvan voor zowel woningeigenaren als bewoners en moet zij de belangen zorgvuldig afwegen. Dat heeft de gemeente Nijmegen niet gedaan. Hierdoor is helemaal niet gekeken naar de belangen van woningeigenaren en kamerbewoners die worden geconfronteerd met het feit dat de bestaande kamer(ver)huur ineens onrechtmatig is geworden. De gemeente Nijmegen heeft ook niet gekeken of deze kamerverhuur destijds legaal is gestart of dat daarvoor toen ook al een vergunning nodig was. Dat vindt de Afdeling bestuursrechtspraak onredelijk en onzorgvuldig.
Gevolg van de uitspraak
Het gevolg van de uitspraak is dat voor het verhuren van kamers in woningen met een waarde van maximaal de NHG-grens in Nijmegen nog steeds een vergunningplicht geldt. Eigenaren van duurdere woningen die kamers willen verhuren hoeven géén vergunning aan te vragen. Voor al langer bestaande kamerverhuur zal de gemeente per aanvraag een zorgvuldige afweging moeten maken.
