Met het Belastingplan 2023 geeft het kabinet invulling aan de wens om inkomen uit vermogen zwaarder te belasten ten opzichte van arbeid. Deze beweging wordt door Vastgoed Belang begrepen en onderschreven. Echter voor particuliere vastgoedbeleggers, en meer in het bijzonder zij die woningen verhuren, leiden de kabinetsvoornemens tot zodanige uitkomsten dat het voor hen praktisch onmogelijk wordt de verhuur van hun woningen voort te zetten.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Laat staan dat er nog ruimte overblijft om de gewenste verduurzaming te financieren. Ook investeringen om extra woningen toe te voegen door bijvoorbeeld transformatie van kantoor- en winkelpanden of zolderverdiepingen komt hiermee tot stilstand. Hiermee schiet het kabinet haar doel compleet voorbij: de 100.000 extra woningen per jaar worden niet gerealiseerd en extra middenhuur woningen worden niet toegevoegd. En het gaat hierbij niet om een klein probleem: in totaal verhuren zo’n 300.000 natuurlijke personen meer dan 500.000 huurwoningen.
Vastgoed Belang heeft voor het Ministerie van Financiën berekend wat de impact is van de in het Belastingplan 2023 beschreven maatregelen op particuliere (woning)beleggers. De scenario’s maken inzichtelijk hoe de in het Belastingplan 2023 voorgestelde maatregelen op de exploitatie van in Nederland zeer veel voorkomende huurwoningen inwerken.
Gevolgen
Voor het overgrote deel van de woningverhuurders die hun woningbeleggingen in Box3 hebben ondergebracht, zal bij ongewijzigde invoering van de in het Belastingplan 2023 aangekondigde maatregelen het netto-exploitatieresultaat ná belastingen opdrogen. Hiermee wordt bedoeld dat de inkomsten uit de verhuurexploitatie na aftrek van
- exploitatiekosten (denk aan noodzakelijk onderhoud, belastingen en heffingen van lagere overheden, alsook verzekeringen en verhuurkosten),
- financieringslasten en
- belastingen (Box3 en eventueel vennootschaps- en dividendbelasting) ontoereikend zijn om de verder in deze woningen benodigde investeringen – en eventueel het toevoegen van extra woningen – te financieren.
Voor particuliere verhuurders die voor de financiering van hun woningbeleggingen vreemd vermogen van vastgoedfinanciers hebben aangetrokken zijn de uitkomsten zelfs ronduit slecht te noemen; zij zullen -afhankelijk van de voor hen geldende concrete situatie- worden geconfronteerd met netto-exploitatieresultaten na belasting van bijna nihil tot zondermeer negatief. In gewone mensentaal betekent dit dat de exploitatie van hun huurwoningen na belasting helemaal niets meer oplevert of dat er zelfs geld moet worden bijgeleend om de woningen te kunnen blijven verhuren. Versterkt door de marktbreed gestegen rentes van vastgoedfinancieringen komen negatieve rendementen vaker voor binnen portefeuilles van professionele vastgoedbeleggers in box 3.
Deze gevolgen zijn exclusief de impact van de door de minister voor Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening (VRO) voorgenomen maatregelen. Denk hierbij aan:
- regulering (= verlaging) van de aanvangshuren in de middenhuur sector
- aftopping van de periodieke huurstijging in de middenhuur en vrije huursector
- verlaging van de huren voor woningen met lagere energielabels
- het invoeren van de WOZ-cap
Ook ieder van deze maatregelen heeft een negatieve impact op de netto kasstroom van verhuurde woningen. Dit versterkt de gevolgen van het Belastingplan 2023: verkoop in plaats van verduurzaming, omdat de investeringsruimte door de overheid wordt weggenomen.
Oproep aan de politiek
Vastgoed Belang roept het kabinet daarom op om de met het Belastingplan 2023 voorziene maatregelen, voor zover deze de tot op heden in Box3 ondergebrachte vastgoedbeleggingen betreft, ter heroverwegen. Vastgoed Belang voert daarvoor op dit moment indringende gesprekken met bewindslieden, Kamerleden en ambtenaren.
Jack de Vries, voorzitter Vastgoed Belang: “Uiteindelijk zijn van de optelsom van deze maatregelen de particuliere investeerders niet het enige slachtoffer, maar ook al die mensen die dringend op zoek zijn naar een (middenhuur) woning. Het paard wordt op deze manier achter de wagen gespannen.”
