Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken), afhankelijk van de situatie, een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode).
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Indien een gemeente de hwk-methode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, moet de gemeente de gehanteerde kapitalisatiefactor en huurprijs goed onderbouwen. De gemeente kan de kapitalisatiefactor afleiden uit verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten van rond de waardepeildatum door deze te delen door de huurwaarde rond de waardepeildatum. Daarbij kan onder meer rekening worden gehouden met de exploitatiekosten, het rendement, het leegstandrisico, de vaste lasten, et cetera.
Rechtbank Arnhem heeft onlangs in twee feitelijke procedures uitspraak gedaan over de WOZ-waarden die met behulp van de hwk-methode waren vastgesteld. In een procedure was de hoogte van de te hanteren huurwaardekapitalisatiefactor in geschil. De rechtbank ging aan de hand van de feiten en omstandigheden na wat in de onderhavige situatie een passende huurwaardekapitalisatiefactor zou zijn en stelde die daarop vast. In beide procedures was verder de hoogte van de te hanteren huurprijs in het geding. Daarbij stond de vraag centraal of de eigen huurprijs/verhuurprijs van een kantoorpand respectievelijk een bedrijfspand bruikbaar was om daarmee de WOZ-waarde via de hwk-methode te bepalen. De gemeente stelde in beide procedures dat de overeengekomen eigen (ver)huurprijs niet bruikbaar was en moest worden uitgegaan van hogere huurwaarden die uit de marktgegevens volgden.
De rechtbank stelde voorop dat bij de hwk-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme huur. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een door partijen overeengekomen huurprijs in beginsel moet worden aangemerkt als marktconform, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden tot stand is gekomen. De rechtbank onderzocht daarop de zakelijkheid van de overeengekomen huurprijzen en stelde aan de hand van feiten en omstandigheden vast dat deze marktconform waren. De huurprijzen waren daardoor bruikbaar om daarmee de WOZ-waarde te bepalen via de hwk-methode. De door de gemeente vastgestelde WOZ-waarden stelde de rechtbank uiteindelijk op fors lagere bedragen vast.
Nu de rechtbank beide beroepen gegrond had verklaard, bestond recht op een proceskostenvergoeding. De rechtbank stelde vast dat de rollen van gemachtigde en taxateur in beide procedures met elkaar vermengd waren geraakt, omdat de taxateur het beroepschrift mede had ondertekend. Dit leidde ertoe dat naast een vergoeding voor de kosten voor rechtsbijstand geen recht bestond op een aparte vergoeding voor taxatiekosten. Het is dus zaak om de rol van gemachtigde en taxateur strikt gescheiden te houden. Aangezien er wel extra kosten waren gemaakt door het opstellen van het taxatierapport en het redelijk was om deze kosten te maken, stelde de rechtbank de kosten voor rechtsbijstand wel hoger vast dan gebruikelijk was in dit soort zaken.