Retentierecht kan niet alleen worden uitgeoefend door een hoofdaannemer, maar ook door een onderaannemer. Een complicatie voor een onderaannemer is echter dat deze veelal niet de vereiste feitelijke macht heeft over de bouwplaats, zo werd onlangs nog eens duidelijk in een zaak die speelde bij het Gerechtshof in Amsterdam.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Het retentierecht is – kort samengevat – het recht van een aannemer om een werk af te sluiten en eenieder de toegang te ontzeggen. Vereist is dat een opdrachtgever zijn betalingsverplichtingen niet nakomt en dat de betreffende aannemer de feitelijke macht over het werk heeft. Dat het retentierecht een zwaar middel is, volgt ook wel uit het feit dat het ook kan worden tegengeworpen aan beslagleggers en hypotheekhouders. Op een relatief eenvoudige wijze kan een hoge mate van zekerheid worden verkregen.
In de zaak die speelde bij het Hof had een hoofdaannemer zich verbonden tot het realiseren van een kantoorgebouw en een ondergrondse parkeergarage. Deze werkzaamheden besteedde zij uit aan twee onderaannemers. Eén onderaannemer diende het kantoorgebouw te realiseren, terwijl de ander verantwoordelijk was voor de realisatie van de parkeergarage. Tussen de hoofdaannemer en de onderaannemer van de parkeergarage ontstond een geschil over meerwerk. Vervolgens werd door deze onderaannemer getracht om retentierecht uit te oefenen. Dit werd echter gefrustreerd doordat de hoofdaannemer de bouwplaats inmiddels had laten ontruimen (materieel van de onderaannemer was afgevoerd) en de onderaannemer toegang tot de bouwplaats werd ontzegd.
Door de onderaannemer van de parkeergarage werd in een kort geding ontruiming van de bouwplaats gevorderd, zodat hij zijn retentierecht kon uitoefenen. De hoofdaannemer zou op een onrechtmatige wijze de uitoefening van het retentierecht belemmeren, zo stelde de onderaannemer.
In beide instanties werd de vordering van de onderaannemer afgewezen. De voornaamste overweging van het Hof was dat niet de onderaannemer van de parkeergarage, maar de onderaannemer van het kantoorgebouw de feitelijke macht uitoefende. Die zorgde dat de bouwplaats ’s ochtends werd geopend en ’s avonds werd gesloten. Hieruit werd door het Hof afgeleid dat de andere onderaannemer niet als ‘houder’ van de bouwplaats kon worden beschouwd.
De onderaannemer van de parkeergarage had nog aangevoerd dat hij de bouwplaats niet zelf had ontruimd en dat zijn werknemers – voordat de poging werd gedaan om het retentierecht uit te oefenen – altijd onbelemmerd toegang hadden tot de bouwplaats. Het Hof achtte dit echter onvoldoende om hierin feitelijke macht te erkennen. Van feitelijke macht is pas sprake als een onderaannemer daadwerkelijk in staat is om zowel de hoofd- als nevenaannemers de toegang tot de bouwplaats mogelijk te maken, zo oordeelde het Hof.
mr. Paul Welten, AKD
