Vanaf 1 januari 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht bij verkoop of verhuur van een woning een Energielabel te overleggen aan koper of huurder. De praktijk leert dat tussen partijen wordt overeengekomen dat aan deze verplichting niet wordt voldaan. Na vele klachten is het Energielabel per 1 januari 2010 vernieuwd. Vraag blijft of het Energielabel wel werkt.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Achtergrond
Sinds 1 januari 2008 is bij verkoop of verhuur van een woning het Energielabel Woningen verplicht. Woningen die gebouwd zijn na 1 januari 1998 en waarvoor, in het kader van het verlenen van de bouwvergunning, een gecertificeerde Energie Prestatie Coëfficient-berekening is gemaakt, die niet ouder is dan 10 jaar, zijn vrijgesteld.
Met het Energielabel Woningen zou een koper/huurder snel kunnen beoordelen of de betreffende woning energiezuinig is in vergelijking tot vergelijkbare woningen. Het Energielabel voor woningen is vergelijkbaar met het Energielabel voor auto’s en witgoed. Het Energielabel geeft energiezuinigheid aan in de klassen A tot en met G, waarbij “A” voor meest energiezuinig staat en “G” voor minst energiezuinig.
De overheid hoopte met het verplichtstellen van het Energielabel de koper/huurder te stimuleren om bij de aankoop/aanhuur van een woning naast de koopprijs/huurprijs tevens in ogenschouw te nemen hoe energiezuinig een woning is.
Praktische uitvoering
Ten behoeve van het Energielabel wordt er door een gecertificeerd adviseur een opname van de woning gedaan. Bij deze opname worden de volgende zaken beoordeeld:
- het woningtype;
- het binnenoppervlak;
- het aantal woonlagen;
- type zolder (verwarmd of onverwarmd);
- isolatie daken, gevels en vloeren;
- type verwarming en ventilatie;
- kierdichtheid van de woning;
- oriëntatie op de zon.
Aan de hand van deze gegevens wordt het Energielabel berekend en afgegeven.
Tussenstand statistieken
Tot nu toe hebben 1,6 miljoen woningen een Energielabel. Het merendeel betreft huurwoningen die eigendom van een woningcorporatie zijn. In 2009 waren 12,3% van de 360.000 verkochte woningen voorzien van een Energielabel.
Wijzigingen per 1 januari 2010
Het label dat in 2008 op de markt kwam had de nodige tekortkomingen. Kritiek was er onder meer op de absolute vergelijkbaarheid van de labels, de kwaliteit van de gecertificeerde bedrijven en labeladviseurs, het inzicht in de opnamegegevens van het Energielabel en de klachtenregeling.
Aan de kritiekpunten is door het ministerie van VROM tegemoet gekomen:
- een verbeterde opmaak waardoor voor consumenten de boodschap van het energielabel duidelijker is. Zo bevat het nieuwe Energielabel een afbeelding van het woningtype waarop het label van toepassing is;
- melding van gestandaardiseerd energieverbruik voor elektriciteit, gas en/of warmte, zodat consumenten woningtypen kunnen vergelijken;
- vernieuwde technieken voor het bepalen van het woninglabel, zoals de uitbreiding met decentrale ventilatie, microwarmtekrachtkoppeling (Hre-ketel), douchewarmtewisselaar en bodemisolatie van de kruipruimte;
- verplichte beoordeling van een woning door een gecertificeerd bedrijf. Daarnaast een verplichte interne jaarlijkse kwaliteitscontrole van dit gecertificeerd bedrijf. De resultaten hiervan overlegt het bedrijf aan de certificerende instelling die de kwaliteitscontroles uitvoert;
- aangescherpte controles door de certificerende instellingen. Bij afwijkingen wordt een gecertificeerd bedrijf extra gecontroleerd. Bij structurele fouten wordt het certificaat ingetrokken of opgeschort. Verder is het opnameprotocol eenvoudiger gemaakt, zodat de kans op afwijkingen door verkeerde opnamegegevens veel kleiner is.
Problemen
De regeling rond het Energielabel is gebaseerd op het bestuursrecht, maar volgens de Nota van Toelichting heeft de regeling privaatrechtelijke gevolgen. Volgens de Nota van Toelichting dient een geschil tussen verkoper en koper en/of verhuurder en huurder over het Energielabel te worden voorgelegd aan de Burgerlijke Rechter. De naleving van de regeling kan niet bestuursrechtelijk worden afgedwongen en er is dan ook geen sanctie opgenomen voor het geval door verkoper/verhuurder geen Energielabel kan worden overhandigd.
Met name in een krappe woningmarkt geldt dat geen enkele koper of huurder de verwerving van een nieuwe woning zal annuleren omdat het Energielabel ontbreekt danwel het Energielabel een ongunstig energieverbruik laat zien. Met name op de huurmarkt geldt: voor hem tien anderen die de aangeboden woning zonder Energielabel zullen huren.
Toekomstige wijzigingen
Om de hiervoor gesignaleerde problematiek rond het wel of niet verplicht zijn van het Energielabel het hoofd te bieden, heeft het Europees Parlement recentelijk ingestemd met een Europese wet die het afgeven van een Energielabel voor huizen dwingender gaat voorschrijven. Hoe dwingend deze regelgeving is en hoe één en ander gehandhaafd gaat worden is op dit moment nog volstrekt onduidelijk.
Conclusie
Het Energielabel is met de beste bedoelingen door de overheid geïntroduceerd. Gedachte hierbij was dat het wel of niet energiezuinig zijn van een woning als onderhandelingsinstrument tussen partijen zou dienen. Met name in de afgelopen jaren, in een krappe woningmarkt is duidelijk geworden, dat vragers op de woningmarkt het Energielabel geen relevant gegeven vinden.
Deze vragers op de woningmarkt dienen ervan overtuigd te worden dat het Energielabel wel nut heeft
mr. Suzanne Simonis, kandidaat-notaris, Van Benthem & Keulen N.V.
