Gemeenten kunnen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten voorkeursrechten vestigen op onroerende zaken. Dit betekent dat op het moment dat een woning te koop wordt aangeboden (waarop een dergelijk recht is gevestigd), de gemeente de eerste gelegenheid heeft om de woning te kopen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Op deze wijze kunnen gemeenten bijvoorbeeld voorkomen dat met grond en opstallen wordt gespeculeerd. De Hoge Raad heeft onlangs beslist dat een zodanig voorkeursrecht geen waardedrukkende invloed heeft op de hoogte van de WOZ-waarde. De Wet voorkeursrecht gemeenten bevat namelijk een regeling die waarborgt dat de verkoper bij uitoefening van dat recht door de gemeente de werkelijke waarde van de onroerende zaak vergoed krijgt. Deze regeling verdraagt zich niet met de aanname dat een voorkeursrecht van invloed is op de WOZ-waarde.
De Wet waardering onroerende zaken (‘Wet WOZ’) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
Uitgaande van de waarde in vrije staat als basis voor de WOZ-waarde, hoort ook rekening te worden gehouden met eventuele waardedrukkende factoren. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld een ongunstige ligging, bodemverontreiniging of (vermeend) overlast veroorzakende omstandigheden. Voor het al dan niet toekennen van een waardedrukkende invloed op de WOZ-waarde aan een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting had de Hoge Raad in een arrest uit 1998 een maatstaf gegeven. Van belang is of de verplichting de omvang van het genot van de zaak -en daardoor de waarde ervan- ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker beperkt. Is dat het geval dan is die verplichting waardedrukkend. Onlangs heeft de Hoge Raad arrest gewezen over de vraag of het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten een waardedrukkende invloed heeft op de hoogte van de WOZ-waarde. Gemeenten kunnen op grond van deze wet voorkeursrechten vestigen op onroerende zaken. Dit betekent dat op het moment dat een woning te koop wordt aangeboden (waarop een dergelijk recht is gevestigd), de gemeente de eerste gelegenheid heeft om de woning te kopen. Op deze wijze kunnen gemeenten bijvoorbeeld voorkomen dat met grond en opstallen wordt gespeculeerd.
De procedure betrof een uit 1978 gebouwde woning dat in een gebied lag waarin de gemeente in 2000 een voorkeursrecht had gevestigd om te voorkomen dat met grond en opstallen kon worden gespeculeerd. De eigenaar-bewoner van de woning was van mening dat de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde te hoog was en dat geen rekening was gehouden met enkele waardedrukkende factoren waaronder het voorkeursrecht van de gemeente. Rechtbank Alkmaar en Hof Amsterdam waren van oordeel dat het voorkeursrecht niet voldeed aan de maatstaf voor waardedrukkende invloed uit het eerdergenoemde arrest uit 1998, omdat het voorkeursrecht als zodanig niet de omvang van het genot van de onroerende zaak beperkt. De eigenaar-bewoner van de woning ging daarop in cassatie bij de Hoge Raad.
De Hoge Raad was het met het hof eens dat voor de bepaling van de WOZ-waarde geen rekening hoefde te worden gehouden met het voorkeursrecht, maar om een andere reden. De Wet voorkeursrecht gemeenten bevat namelijk een regeling die waarborgt dat de verkoper bij uitoefening van dat recht door de gemeente de werkelijke waarde van de onroerende zaak vergoed krijgt. Deze regeling verdraagt zich niet met de aanname dat een voorkeursrecht van invloed is op de WOZ-waarde.
