Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In deze methode vindt men de WOZ-waarde door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Indien een taxateur de huurwaardekapitalisatiemethode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, verdient het sterk de aanbeveling dat het taxatierapport ook marktgegevens bevat over de huurwaarde van vergelijkbare panden.
Illustratief hierbij is een uitspraak van Hof Amsterdam. De door de gemeente ingeschakelde taxateur had de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast met allerlei aannames over de huurwaarden van in zijn ogen vergelijkbare panden (referentieobjecten). Het hof constateerde allerlei ongerijmdheden in de toepassing van huurwaardekapitalisatiemethode bij de referentiepanden, het ontbreken van marktconforme gegevens en schoof dit taxatierapport daarom volledig terzijde.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Hof Amsterdam heeft onlangs een uitspraak gedaan waarbij de WOZ-waarde van een bedrijfspand (magazijn en kantoor) aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode werd bepaald. De zaak was kort weergegeven als volgt.
Een gemeente had de WOZ-waarde van een bedrijfspand naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het WOZ-tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 696.000. De totale onroerende zaak bestond uit de volgende gebruiksruimtes: een opslag/magazijn (1.340 m2), een kantoorunit (36 m2), een entresol (100 m2) en een verhard stuk grond (459 m2). De gemeente had het pand laten taxeren door een taxateur. Deze paste de huurwaardekapitalisatiemethode toe. De taxateur kende aan de verschillende gebruiksruimtes een huurwaarde toe van respectievelijk € 45, € 75, € 35 en € 24 per m2 brutovloeroppervlakte. Het totaal van deze huurwaarden vermenigvuldigde hij met een kapitalisatiefactor 10,3.
De man maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 696.000 en vond gehoor bij het Hof Amsterdam. Het hof constateerde dat de taxateur van de gemeente in zijn taxatierapport geen marktgegevens over overeengekomen huren had opgenomen, waarmee de door de taxateur aangenomen huurwaarden voor de referentiepanden konden worden onderbouwd. Ook merkte het hof op dat de referentiepanden aanzienlijk verschilden in hun verhoudingen tussen kantoorruimte en loods/magazijn ten opzichte van het bedrijfspand. Het hof trok daarmee de vergelijkbaarheid van de referentiepanden in twijfel en was van oordeel dat de onderbouwing van de kapitalisatiefactor in het taxatierapport (10,3) tekort schoot. Het hof was van oordeel dat de gemeente de WOZ-waarde niet aannemelijk had gemaakt.
De man had op 29 december 2000 door een andere taxateur het pand laten taxeren naar taxatiedatum 29 december 2000. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik was daarbij getaxeerd op € 639.830 bij een economische huurwaarde van € 68.521. Het hof bekeek dit en stelde vaste dat de kapitalisatiefactor in dit taxatierapport op taxatiedatum 9,3 bedroeg. Concrete gegevens over de kapitalisatiefactor op waardepeildatum 1 januari 2003 waren niet aanwezig. Het hof nam de kapitalisatiefactor 9,3 toch mee in de berekeningen, omdat niet was gesteld noch gebleken dat in de periode 29 december 2000 en 1 januari 2003 de kapitalisatiefactor voor een bedrijfspand als de onderhavige in betekenende mate was gewijzigd. Het hof stelde uit de feiten vast dat de gerealiseerde huurprijs op de waardepeildatum € 67.136 per jaar bedroeg. Het hof was van oordeel dat er onvoldoende aanleiding was om aan te nemen dat de op 1 januari 2003 geldende huurwaarde een andere was dan de gerealiseerde huurprijs en verlaagde de WOZ-waarde van het bedrijfspand daarom tot (9,3 x € 67.136 =) € 624.000.
Opmerking
De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen waarin belanghebbende een taxatierapport had ingebracht waarbij niet werd verwezen naar referentiepanden. Het hof had het taxatierapport daarom terzijde geschoven. De Hoge Raad was evenwel van oordeel dat het hof niet zonder meer aan dat taxatierapport had mogen voorbijgaan en verwees de procedure naar een ander hof.