Hof Arnhem heeft onlangs uitspraak gedaan over de vaststelling van de boekwaarde van een aan de eigen bv verhuurd pand. De verhuur dateerde al van vóór 1 januari 2001, de datum waarop de huidige Wet inkomstenbelasting 2001 in werking trad.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Het verhuurde pand viel daarom vanaf 1 januari 2001 onder de terbeschikkingstellingsregeling. Op 1 januari 2001 moest op de openingsbalans uit hoofde van de terbeschikkingstellingsregeling een boekwaarde aan het pand worden toegekend. Deze boekwaarde moest gelijk zijn aan de waarde in het economische verkeer van het pand op 1 januari 2001. De door de eigenaar en belastingdienst ingeschakelde taxateurs hadden het pand per die datum op hetzelfde bedrag getaxeerd.
De bv had het pand voor een periode van 10 jaar voor een beduidend lager bedrag gehuurd dan de reële huurwaarde, maar aan de lagere huur lagen wel zakelijke redenen ten grondslag. Volgens het hof had de inspecteur de boekwaarde op de openingsbalans terecht verlaagd vanwege de lage overeengekomen huur. Een lagere boekwaarde heeft overigens gevolgen voor de jaarlijks in aanmerking te nemen afschrijvingslast en de in de toekomst te behalen boekwinst op het pand bij verkoop.
Indien u een pand verhuurt aan een bv waarin u of een met u verbonden persoon (echtgenoot, partner e.d.) een aanmerkelijk belang houdt, dan zijn de huuropbrengsten van het pand op grond van de zogeheten terbeschikkingstellingsregeling belast. De huurinkomsten zijn progressief (tot maximaal 52%) belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Daar staat tegenover dat de kosten van het verhuurde pand, zoals afschrijvings- en rentelasten, aftrekbaar zijn. Voor resultaat uit overige werkzaamheden is een deel van de bepalingen die gelden voor winst uit onderneming ook van toepassing. Zo moet u voor de berekening van het resultaat uit overige werkzaamheden jaarlijks een balans en verlies- en winstrekening opstellen.
De terbeschikkingstellingsregeling is met de invoering van de huidige Wet inkomstenbelasting 2001 per 1 januari 2001 in werking getreden. Indien u het pand al vóór 1 januari 2001 aan de bv verhuurde, dan moest u het pand op de openingsbalans op 1 januari 2001 waarderen naar de waarde in het economische verkeer op die datum. Het vaststellen van de waarde in het economische verkeer van het pand kan aanleiding geven tot discussies met de inspecteur. Dat hoeft niet alleen het geval te zijn bij de aanslagregeling over 2001 maar ook als u (een deel van) het pand in een later jaar verkoopt en de boekwinst op het pand als resultaat uit overige werkzaamheden wordt belast. Hof Arnhem heeft onlangs uitspraak gedaan over de vaststelling van de boekwaarde van een verhuurd pand op de openingsbalans. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.
Een man kocht in 1996 een bedrijfspand voor € 344.873. Later dat jaar verhuurde hij het pand aan een door hem nog op te richten bv met hem als enig aandeelhouder. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van 10 jaar, die zonder opzegging weer zou worden verlengd voor 10 jaar. Op 1 januari 2001 bedroeg de jaarhuur € 36.180.
In verband met de terbeschikkingstellingsregeling in zijn belastingaangifte over 2001 had de man het verhuurde pand laten taxeren. De taxateur taxeerde het pand vrij van huur en gebruik per 20 oktober 2000 op € 998.316. De man nam in zijn belastingaangifte € 37.623 op als opbrengsten uit de terbeschikkingstellingsregeling. Dit bedrag bestond uit de daadwerkelijk ontvangen huur plus een aanvullend bedrag aan rente. Aan afschrijving nam hij een bedrag van € 12.500 in aanmerking. Dit bedrag volgde uit een afschrijvingspercentage van 2,5% over de waarde van de opstal (zonder ondergrond) ad € 500.000.
De inspecteur liet in verband met de aanslagregeling het pand ook taxeren. De getaxeerde waarde bedroeg eveneens € 998.316. Het taxatierapport bevatte enkele opmerkingen die de inspecteur deed besluiten om het aangegeven belastbare inkomsten uit de terbeschikkingstelling te corrigeren. De reële huurwaarde van het pand bedroeg € 85.000. Hij verhoogde in eerste instantie het belastbare inkomen met het verschil tussen de reële huurwaarde (€ 85.000) en de werkelijk ontvangen huur (€ 36.180). In de bezwaarfase stelde de inspecteur de man voor een keuze: óf akkoord gaan met de correctie óf aansluiten bij de feitelijk ontvangen huur van € 36.180 maar waarbij de boekwaarde van de openingsbalans van het pand op € 777.084 zou worden gesteld en de afschrijvingslast op € 9.713. De man was van mening dat de boekwaarde van het verhuurde pand op de openingsbalans € 1 mln moest zijn. Hij zou recent een bod van € 1,5 mln ontvangen hebben van projectontwikkelaars. Hij stelde beroep in bij Rechtbank Arnhem maar dat was tevergeefs. Daarop ging hij in hoger beroep bij Hof Arnhem.
Het hof was met de inspecteur van oordeel dat hij nog tot 1 september 2006 gebonden was aan een huurcontract dat jaarlijks slechts € 36.180 zou opleveren. De door de inspecteur ingeschakelde taxateur had aangegeven, dat hij in zijn taxatieprijs al rekening had gehouden met het bod van de projectontwikkelaars. De man slaagde daarom volgens het hof er niet in aannemelijk te maken dat de boekwaarde van het verhuurde pa nd op de openingsbalans € 1 mln moest zijn. Het hof volgde de inspecteur in zijn berekening van de waardevermindering op de boekwaarde op de openingsbalans. De waardevermindering liet zich berekenen op het verschil tussen de werkelijke huuropbrengst en de reële huurwaarde op basis van de nog resterende looptijd van het huurcontract, gekapitaliseerd tegen een rentepercentage van 5. Dit leidde tot een waarde van € 777.084 en een afschrijvingslast van € 9.713.