Hof Leeuwarden heeft onlangs in een feitelijke procedure beslist dat een gebonden lage verkoopprijs (€ 1) van een oude, te slopen boerderij de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting verminderde. De koper was een woningstichting die in 2005 van de gemeente de boerderij kocht voor € 1.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De stichting moest de boerderij weer aan de gemeente voor dezelfde prijs verkopen in specifiek aangegeven gevallen waaronder bij voorgenomen plan- of herontwikkeling. De inspecteur liet de onroerende zaak taxeren. De uitkomst daarvan vormde voor hem aanleiding om een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op te leggen. Hij was daarbij van mening dat het overeengekomen beding tussen de gemeente en de stichting geen verkoopregulerend beding was.
Volgens hem is een zodanig beding uitsluitend bedoeld om een gemeente of een toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting in staat te stellen meer grip op het huisvestingsbeleid te krijgen en/of speculatie in nieuwbouwwoningen tegen te gaan. Rechtbank en Hof Leeuwarden wezen dat af. In de duidelijke wettekst is niet de beperkte werkingssfeer vastgelegd zoals de inspecteur voorstond.
De maatstaf voor de heffing van overdrachtsbelasting is in beginsel de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. In een specifieke situatie mag van een andere (lagere) heffingsgrondslag worden uitgegaan: de waarde van de tegenprestatie. Dit is het geval als voor een onroerende zaak een verkoopregulerend beding geldt dat rechtstreeks of middellijk tegenover de verkrijger is gemaakt door een publiekrechtelijk lichaam of een toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting.
Het verkoopregulerend beding deed in het begin van de jaren zeventig van de vorige eeuw bij tal van gemeenten opgeld. Bij dergelijke verkoopregulerende bedingen nemen gemeenten bij de verkoop van premiewoningen of koopwoningen in de vrije sector in de verkoopovereenkomsten bepalingen op die de kopers beperken in hun mogelijkheden om de onroerende zaak, tijdens de bouw of kort daarna te verkopen. Eigenaren van nieuwbouwwoningen zouden deze woningen bijvoorbeeld alleen kunnen verkopen aan kopers die in de gemeente economisch of sociaal gebonden zijn. Ook komen er bedingen voor waarbij kopers slechts tegen een bepaalde maximumprijs mogen verkopen of een deel van de verkoopwinst aan de gemeente moeten afstaan. Het doel van verkoopregulerende bedingen is dat gemeenten daarmee meer grip op het huisvestingsbeleid kregen en speculatie in nieuwbouwwoningen konden tegengaan. Uit ministerieel besluit uit 1980 blijkt dat het begrip verkoopregulerend beding ruim moet worden opgevat. Daarvan is ook sprake als een zodanig beding via een kettingbeding eveneens voor de nieuwe eigenaar gaat gelden.
Hof Leeuwarden heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of in een specifiek geval sprake was van een verkoopregulerend beding. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.
Een woningstichting kocht in 2005 van de gemeente een oude boerderij die op de nominatie stond om te worden gesloopt. De koopprijs was slechts € 1. De boerderij was op dat moment gekraakt door een mevrouw met haar gezin. De stichting moest de boerderij weer aan de gemeente voor dezelfde prijs verkopen in bepaalde gevallen, zoals wanneer de boerderij door de krakers zou zijn verlaten of bij een voorgenomen plan- of herontwikkeling.
De inspecteur liet de onroerende zaak (boerderij plus ondergrond) taxeren. De getaxeerde waarde was € 200.000. Dit was voor hem aanleiding om een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op te leggen. Hij was daarbij van mening dat het overeengekomen beding tussen de gemeente en de stichting geen verkoopregulerend beding was. Volgens hem is een zodanig beding uitsluitend bedoeld om een gemeente of woningbouwcorporatie in staat te stellen meer grip op het huisvestingsbeleid te krijgen en/of speculatie in nieuwbouwwoning tegen te gaan. Rechtbank en Hof Leeuwarden wezen deze stelling af. De wettekst over het verkoopregulerend beding was duidelijk. Daarin was niet terug te vinden dat de regeling uitsluitend was bedoeld voor eerdergenoemde doeleinden. Het overeengekomen beding voldeed aan alle in de wet genoemde voorwaarden voor een verkoopregulerend beding. Het hof vernietigde de naheffingsaanslag.
