Onroerende zaken – niet zijnde de eigen woning die als hoofdverblijf dient – vallen voor een particulier vaak in inkomensbox 3. Dit betekent dat geen inkomstenbelasting wordt berekend over daadwerkelijk genoten verkoopwinsten en huuropbrengsten, maar over een fictief rendement van 4% van het gemiddelde vermogen gedurende een jaar. Verkoopwinsten (evenals huuropbrengsten) die worden behaald met een onroerende zaak kunnen onder omstandigheden als resultaat uit overige werkzaamheden of als winst uit onderneming worden belast in box 1. Dit zal het geval zijn indien de handelingen die worden verricht ‘normaal vermogensbeheer’ te boven gaan. Dit hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Hof Arnhem heeft onlangs in een feitelijke procedure beslist dat de verhuuractiviteiten van zes kantoorunits in box 1 vielen. De met de verhuur gemoeide werkzaamheden hielden meer in dan voor normaal vermogensbeheer gebruikelijk was. In de onderhavige zaak pakte dat gunstig uit want de verhuurder had met de verhuuractiviteiten in het desbetreffende jaar (2001) een negatief resultaat behaald.
Onroerende zaken – niet zijnde de eigen woning die als hoofdverblijf dient – vallen voor een particulier vaak in inkomensbox 3. Dit betekent dat geen inkomstenbelasting wordt berekend over daadwerkelijk genoten verkoopwinsten en huuropbrengsten, maar over een fictief rendement van 4% van het gemiddelde vermogen gedurende een jaar. Verkoopwinsten (evenals huuropbrengsten) die worden behaald met een onroerende zaak kunnen onder omstandigheden als resultaat uit overige werkzaamheden of als winst uit onderneming worden belast in box 1. Dit zal het geval zijn indien de handelingen die worden verricht ‘normaal vermogensbeheer’ te boven gaan. Dit hangt af van de feiten en omstandigheden van het geval.
Hof Arnhem heeft onlangs een uitspraak gedaan over de vraag of de verhuuractiviteiten van zes kantoorunits in box 1 of in box 3 vielen. De procedure betrof een man die naast zijn dienstverband in 2001 ook zes kantoorunits verhuurde. Voor deze verhuuractiviteiten verrichtte hij diverse werkzaamheden zoals: het innen van de huren, het verzorgen van de administratie, het onderhouden en schoonmaken van de verhuurde units, de reparatie en vervanging van de stoffering van de kantoorunits en reparatie en vervanging van andere zaken die niet goed functioneerden (bijvoorbeeld het ontstoppen van de riolering). Verder gaf hij aan dat hij voor het schoonmaken van de verhuurde kantoorunits een aparte vergoeding ontving en dat hij in 2003 gedurende twee maanden een medewerker voltijds in dienst heeft gehad.
In zijn aangifte inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen over 2001 gaf hij het negatieve saldo uit de verhuuractiviteiten (€ 4.973) in box 1 als winst uit onderneming aan. De inspecteur merkte de onderhavige verhuuractiviteiten echter aan als normaal vermogensbeheer (box 3) en corrigeerde het aangegeven verlies. Rechtbank Arnhem was het met de kwalificatie van de inspecteur eens. De man ging daarop in hoger beroep bij Hof Arnhem en daar had hij meer succes. Het hof was namelijk van mening dat de door de man verrichte werkzaamheden de voor normaal vermogensbeheer gebruikelijke werkzaamheden te boven gingen. De inspecteur had daardoor het aangegeven verlies ten onrechte gecorrigeerd. Het negatieve resultaat uit de verhuuractiviteiten kon toch in mindering komen op het inkomen uit werk en woning in box 1.
Het hof gaf aan dat het in het onderhavige geval in het midden kon blijven of de opbrengsten voor de man winst uit onderneming vormden of een resultaat uit overige werkzaamheden. Voor het bepalen van laatstgenoemd resultaat zijn namelijk ook de regels voor de fiscale jaarwinstbepaling van toepassing. Het verschil zit alleen nog in de toepassing van eventuele ondernemersfaciliteiten (zoals zelfstandigenaftrek e.d.). Echter, de man had in zijn belastingaangifte over 2001 op geen enkele ondernemingsfaciliteit aanspraak gemaakt.
