Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De WOZ-waarde wordt gevonden door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een bepaalde kapitalisatiefactor. Los van de gekozen waarderingsmethode moet de gemeente de vastgestelde WOZ-waarde kunnen onderbouwen en bij bezwaar aannemelijk kunnen maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Als blijkt dat voor een bepaalde onroerende zaak volstrekt geen belangstelling is -waardoor de waarde in het economische verkeer voor die onroerende zaak nihil is- dan volgt hieruit dat de WOZ-waarde ook nihil is. Dit blijkt onder meer uit een recente uitspraak van Hof Den Haag over een aantal losse maar onverhuurbare kantoorparkeerplaatsen van een bedrijfsverzamelgebouw.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde is volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) afhankelijk van de situatie een bepaalde waarderingsmethode bruikbaar. Een daarvan is de huurwaardekapitalisatiemethode. De WOZ-waarde wordt gevonden door de huurwaarde op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een bepaalde kapitalisatiefactor. Los van de gekozen waarderingsmethode moet de gemeente de vastgestelde WOZ-waarde kunnen onderbouwen en bij bezwaar aannemelijk kunnen maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Als blijkt dat voor een bepaalde onroerende zaak volstrekt geen belangstelling is -waardoor de waarde in het economische verkeer voor die onroerende zaak nihil is- dan volgt hieruit dat de WOZ-waarde ook nihil is. Dit blijkt onder meer uit een recente uitspraak van Hof Den Haag.
De procedure betrof het WOZ-tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en had betrekking op los verhuurbare kantoorparkeerplaatsen van een bedrijfsverzamelgebouw in Rotterdam. Er waren 104 omlijnde parkeerplaatsen op het dak van het gebouw aangelegd. Van deze parkeerplaatsen bleken 45 stuks onverhuurbaar te zijn. Reden hiervoor was dat in de directe omgeving van het gebouw voldoende parkeerplaatsen voorhanden waren waar gratis kon worden geparkeerd. De huurprijs voor een parkeerplaats op het dak van het bedrijfsverzamelgebouw bedroeg in 2005 € 750 per jaar.
De gemeente had de WOZ-waarde voor het WOZ-tijdvak 2005-2006 in eerste aanleg vastgesteld op € 492.000 en na bezwaar op € 472.000. Later verminderde de gemeente de WOZ-waarde ambtshalve tot € 141.000. De ambtshalve vermindering hield onder meer de afbakening in van de onroerende zaak tot de 45 onverhuurbare parkeerplaatsen. De vastgestelde WOZ-waarde van € 141.000 was opgebouwd uit een huurprijs van € 300 per parkeerplaats per jaar vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10,5. De eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw was van mening dat de WOZ-waarde nihil moest zijn, want de parkeerplaatsen waren onverhuurbaar. Rechtbank Rotterdam stelde de gemeente echter in het gelijk.
In hoger beroep voor Hof Den Haag stelde het hof voorop dat bij betwisting van de vastgestelde WOZ-waarde de gemeente de bewijslast heeft om aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het hof verzocht de gemeente een nadere onderbouwing te geven van de gestelde huurprijs van € 300 per jaar en ook voor de gehanteerde kapitalisatiefactor. De gemeente kon echter geheel geen onderbouwing geven.
Het hof stelde vast dat de gemeente niet had bestreden dat de parkeerplaatsen duurzaam niet konden worden verhuurd wegens een overvloed aan gratis parkeerplaatsen op straat en dat er in de markt dus geen gegadigden waren die de 45 parkeerplaatsen wilden huren. De 45 plaatsen waren verder alleen geschikt en bestemd om als parkeergelegenheid te kunnen dienen. Hieruit leidde het hof af dat de 45 parkeerplaatsen geen waarde in het economische verkeer hadden en verminderde daarom de WOZ-waarde (en de gelijktijdig oplegde aanslag onroerendezaakbelasting voor 2005) ook tot nihil.
