Rechtbank Arnhem heeft in een feitelijke procedure beslist dat een bijgebouw van een beschermd monument een aanzienlijk lagere woz-waarde had dan de gemeente had vastgesteld.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De gemeente had voor het bijgebouw geen woonvergunning afgegeven. Het bijgebouw beschikte over minimale voorzieningen voor bewoning maar werd toch bewoond. De gemeente had voor het bijgebouw een woz-waarde toegekend van € 71.000 met als waardepeildatum 1 januari 2007.
De eigenaar van het bijgebouw was van mening dat de woz-waarde nihil was, omdat een woonvergunning was geweigerd en het bijgebouw een monumentenstatus bezat. De rechtbank was van oordeel dat de gemeente de vastgestelde woz-waarde niet goed had onderbouwd met bruikbare vergelijkingsobjecten en ook geen rekening had gehouden met het feit dat voor het bijgebouw geen woonvergunning kon worden verkregen. Verder achtte de rechtbank de monumentenstatus waardedrukkend. De eigenaar had echter niet aannemelijk gemaakt dat de woz-waarde nihil zou zijn. Het bijgebouw bezat nog wel enige waarde want het werd bewoond. De rechtbank stelde de woz-waarde uiteindelijk in goede justitie vast op € 50.000.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet woz ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis en vaste rechtspraak worden uitgegaan van een bepaalde vooronderstelling. De waarde is “de prijs welke door de meest biedende gegadigde besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Bij de vaststelling van de waarde die op grond van de Wet woz moet worden vastgesteld, wordt uitgegaan van twee ficties. Die ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht.
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak vergeleken met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object.
Rechtbank Arnhem heeft in een feitelijke procedure beslist dat een bijgebouw van een beschermd monument een aanzienlijk lagere woz-waarde had dan de gemeente had vastgesteld. De gemeente had voor het bijgebouw geen woonvergunning afgegeven. Het bijgebouw beschikte over minimale voorzieningen voor bewoning maar werd toch bewoond. De gemeente had voor het bijgebouw een woz-waarde vastgesteld van € 71.000 met als waardepeildatum 1 januari 2007. De eigenaar van het bijgebouw was van mening dat de woz-waarde nihil was, omdat een woonvergunning was geweigerd. Verder was hij van mening dat de grond niets waard was omdat het bijgebouw niet mocht worden gesloopt.
De rechtbank gaf aan dat de gemeente de vastgestelde woz-waarde niet goed had onderbouwd met bruikbare vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten die in het door de gemeente overgelegde taxatierapport waren opgenomen, waren veel grotere vrijstaande of twee-onder-een-kapwoningen. Bovendien had de gemeente geen rekening gehouden met de waardedruk die volgens de rechtbank aanwezig is als gevolg van de monumentenstatus. Verder achtte de rechtbank ook waardedrukkend dat geen woonvergunning kon worden verkregen.
De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de woz-waarde nihil zou zijn. Het bijgebouw bezat toch nog wel enige waarde, want het bijgebouw werd bewoond door de dochter van de eigenaar. Alles overziende zag de rechtbank zich genoodzaakt om op basis van de gedingstukken de woz-waarde van het bijgebouw naar redelijke schatting zelf te bepalen en stelde de rechtbank de woz-waarde in goede justitie vast op € 50.000.