U heeft uw makelaar de opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van uw woning. Is uw makelaar daarmee te beschouwen als uw gevolmachtigde of dient uw makelaar slechts gezien te worden als ‘bode’?
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
In het arrest van 26 juni 2009 (Wiggers/Makelaardij Sneek) heeft de Hoge Raad een principieel antwoord gegeven op de vraag of de in opdracht van de verkoper optredende makelaar, die aan een koper meedeelt dat diens bod door de verkoper is aanvaard, daarbij als vertegenwoordiger dient te gelden of als bode.
Twee broers hebben opdracht gegeven aan hun makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van het hun in gemeenschappelijk eigendom toebehorende pand. Er meldde zich een potentiële koper die een bod uitbracht. De makelaar had in verband met dit bod telefonisch contact gehad met de echtgenote van één van de broers. De echtgenote deelde mee dat het bod akkoord was waarop de makelaar de koper inlichtte. De makelaar feliciteerde de koper met diens aankoop en vroeg of hij er blij mee was. Vervolgens hebben de makelaar en koper afspraken gemaakt over de datum en het tijdstip waarop de koopovereenkomst zou worden ondertekend. Echter, op de afgesproken tijd kwamen beide broers niet opdagen om de koopovereenkomst te tekenen en gaven telefonisch door dit überhaupt niet van plan te zijn.
De koper stelde vervolgens de makelaar aansprakelijk voor de door hem geleden schade.
De Hoge Raad overweegt in dit arrest dat de enkele omstandigheid dat een makelaar is ingeschakeld en aan een gegadigde die een bod op de zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod, niet meebrengt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever, als ‘doorgeefluik’ dus. Op grond daarvan is de makelaar ook niet aansprakelijk op grond van art. 3:70 BW. Dit zou slechts anders zijn in het geval van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de koper heeft mogen aannemen, dat de makelaar niet als bode, maar als gevolmachtigde handelde.
Is een potentiële koper afgegaan op een mededeling van de makelaar, maar acht diens opdrachtgever zich vervolgens niet gebonden omdat de makelaar geen volmacht had, dan zal een door de koper tegen de verkoper of diens makelaar in te stellen rechtsvordering in beginsel weinig kans van slagen hebben.
Potentiële kopers dienen zich daarom te realiseren dat de koop pas echt rond is wanneer de verkoper zelf met de transactie heeft ingestemd.
mr. Sarah Broers, Holla Poelman Van Leeuwen Advocaten
