De WOZ-waarde van bestaande woningen wordt veelal bepaald door vergelijking met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijs van deze referentieobjecten vormen dan namelijk een goede toets voor de vast te stellen WOZ-waarde. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Rechtbank Den Haag heeft onlangs in een feitelijke procedure uitspraak gedaan over de toepassing van de vergelijkingsmethode van een gemeente voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement. De gemeente had in het taxatieverslag drie referentiewoningen opgenomen, die rond de waardepeildatum 1 januari 2007 waren verkocht. De gemeente baseerde de WOZ-waarde voor het appartement vervolgens echter uitsluitend op de referentiewoning, waarvoor de hoogste WOZ-waarde was vastgesteld. Die referentiewoning was naar het oordeel van de gemeente van hetzelfde type als de woning van de appartementseigenaar.
De rechtbank stelde de gemeente daarin gelijk en formuleerde daarbij de volgende regel: als sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, moet voor de vaststelling van de WOZ-waarde de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt worden genomen.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld, gaat uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht.
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak vergeleken met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object.
Rechtbank Den Haag heeft onlangs in een feitelijke procedure uitspraak gedaan over de toepassing van de vergelijkingsmethode van een gemeente voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement voor het jaar 2008. De gemeente nam in het taxatieverslag drie referentiewoningen op, die rond de waardepeildatum 1 januari 2007 waren verkocht. De gemeente baseerde de WOZ-waarde voor de appartementseigenaar vervolgens echter uitsluitend op de referentiewoning, waarvoor de hoogste WOZ-waarde was vastgesteld. Die referentiewoning was naar het oordeel van de gemeente van hetzelfde type als de woning van de appartementseigenaar. Rechtbank Den Haag stelde de gemeente daarin gelijk en formuleerde daarbij de volgende regel: als sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, moet voor de vaststelling van de WOZ-waarde de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt worden genomen.
Opmerking
De uitspraak van Rechtbank Den Haag roept vraagtekens op. Het doel van de vergelijkingsmethode is om door middel van vergelijking met referentiewoningen voeling te houden met de woningmarkt opdat vastgestelde WOZ-waarden daarvan niet al te zeer gaan afwijken. Het is dan opmerkelijk dat de rechtbank, in navolging van de gemeente, als regel stelt dat moet worden uitgegaan van de hoogste verkoopprijs, in plaats van bijvoorbeeld een gemiddelde verkoopprijs. De rechtbank geeft geen onderbouwing van haar standpunt. Dat de gemeente in het onderhavige geval aan het langste eind trekt, is dan ook waarschijnlijk hoofdzakelijk toe te schrijven aan de goede vergelijkbaarheid van de gehanteerde transactie in combinatie met de verkoop dicht bij de waardepeildatum. Opvallend is verder dat alle referentieobjecten uiteindelijk een lagere WOZ-waarde krijgen dan de werkelijke verkoopcijfers. Dit laat zich bijna alleen verklaren door de aanwezigheid van roerende zaken in alle drie de referentieobjecten.
Rechtbank Den Haag, 14-10-2009, nr. 08/4366 (ongepubliceerd)
