Doorverkoopwinsten op panden zijn niet altijd belast. Illustratief hiervoor is een feitelijke uitspraak van Hof Den Haag. De procedure betrof een vrouw die in september 2003 een koopoptie had gekregen op zes verhuurde woningen. Zij wilde de panden als belegging aanhouden. Op 23 december 2003 verwierf zij de panden voor € 370.000 en verkocht die op dezelfde dag door met € 30.000 winst. De inspecteur meende dat het behaalde voordeel was belast. Het hof merkte op dat het verkrijgen van een optierecht op zichzelf niet als een belastbaar feit is aan te merken. Het was in de procedure niet komen vast te staan dat de uitoefenprijs van € 370.000 lager was dan de waarde van de woningen in het economische verkeer. Daardoor was het voordeel niet voorzienbaar en redelijkerwijs te verwachten, wat een van de voorwaarden is om te kunnen concluderen tot een belastbaar voordeel.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Op 4 december 2003 had de vrouw de panden voor € 400.000 verkocht. Pas daarna was zij overgegaan tot uitoefening van haar koopoptie. Het hof merkte op dat ook deze omstandigheid het behaalde voordeel nog niet belastbaar maakte, want ook een belegger zal zijn optierecht uitoefenen als hij verwacht of al weet dat hij een winst zal behalen. Verder stond het onweersproken vast dat de enige werkzaamheid die de vrouw voor de verkoop had gedaan, had bestaan uit het geven van een opdracht aan een makelaar om een koper voor de panden te zoeken. In deze omstandigheden vond het hof de werkzaamheden te gering van omvang om te kunnen spreken van een belastbaar resultaat uit een werkzaamheid.
Al uw opbrengsten (zowel positieve als negatieve) worden in de belastingheffing betrokken als deze opkomen uit een zogenoemde bron van inkomen. Voor het aanwezig achten van een bron van inkomen bestaan drie criteria: u neemt deel aan het economische verkeer, u beoogt hiermee een voordeel te behalen en u kunt dat voordeel redelijkerwijs verwachten. Als uw activiteiten een bron van inkomen vormen, zijn in beginsel de opbrengsten belast en de kosten aftrekbaar. Is geen sprake van een bron, dan valt een behaald voordeel buiten de belastingheffing. Of sprake is van een bron van inkomen hangt sterk van de feiten af. Illustratief hiervoor is een recente uitspraak van Hof Den Haag. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.
Een vrouw had in september 2003 een (mondelinge) koopoptie gekregen op zes verhuurde panden. Zij wilde de panden als belegging aanhouden. Op 23 december 2003 verwierf zij de panden voor € 370.000 en verkocht die op dezelfde dag door met € 30.000 winst. De inspecteur meende dat sprake was van een belastbaar resultaat uit een werkzaamheid. Rechtbank Den Haag stelde de inspecteur in het ongelijk. De inspecteur ging in hoger beroep bij Hof Den Haag.
Het hof merkte op dat het verkrijgen van een optierecht op zichzelf niet is aan te merken als een belastbaar feit. Het was in de procedure niet komen vast te staan dat de uitoefenprijs van € 370.000 lager was dan de waarde van de woningen in het economische verkeer. Daardoor was het voordeel niet voorzienbaar en redelijkerwijs te verwachten, wat een van de voorwaarden is om te kunnen concluderen tot een belastbaar voordeel.
Uit de gedingstukken en een verklaring op de zitting voor het hof leidde het hof af dat de vrouw was overgegaan tot uitoefening van de optie en tot aankoop van de panden nadat de panden op 4 december 2003 voor € 400.000 waren verkocht. Op dat tijdstip stond het voor de vrouw vast dat zij door deze aankoop een voordeel zou behalen. Het hof zag zich geplaatst voor de vraag of de uitoefening van het optierecht in verbinding met de verkoop van de panden tegen een hogere prijs dan de uitoefenprijs van de optie resultaat uit een werkzaamheid vormt. Het hof meende van niet, met als argument dat ook een belegger (op de effectenbeurs) zijn optierecht slechts zal uitoefenen als hij verwacht of al weet dat hij een winst zal behalen. In zoverre bestaat geen verschil met een belegger die een zaak verkoopt zodra de winst vaststaat of een concrete verwachting daarover bestaat.
Verder stond het onweersproken vast dat de enige werkzaamheid die de vrouw voor de verkoop had gedaan, had bestaan uit het geven van een opdracht aan een makelaar om een koper voor de panden te zoeken. In deze omstandigheden vond het hof de werkzaamheden te gering van omvang om te kunnen spreken van een belastbaar resultaat uit een werkzaamheid.
