De ROZ-modellen voor de verhuur van winkel- en kantoorruimte bevatten zowel een omschrijving van het gehuurde (art. 1.1) als een beschrijving van de bestemming (art. 1.3). Voor de omvang van de rechten en verplichtingen over en weer maakt het verschil of de bestemming, bijvoorbeeld restaurantbedrijf, alleen is opgenomen in artikel 1.3 of ook in artikel 1.1. Als de omschrijving algemeen is en de bestemming specifiek, dan kan de huurder de door hem gemaakte kosten om deze specifieke bestemming te realiseren niet doorbelasten aan de verhuurder. Dit is [url]uitgemaakt[/url] in een arrest van het Gerechtshof Amsterdam.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De casus is als volgt. Sluizer is eigenaar van een tweetal panden in Amsterdam, die al jarenlang worden gebruikt als restaurantbedrijf. In 2002 gaat Sluizer over tot de verkoop van dit restaurantbedrijf, inclusief de goodwill, de inventaris, de voorraad en de handelsnamen, aan American Dream. De panden worden vervolgens aan haar door middel van een huurovereenkomst naar het ROZ-model verhuurd vanaf de datum van levering. Het gehuurde is in artikel 1.1. van de huurovereenkomst omschreven als “de bedrijfsruimte (…) plaatselijk bekend, Utrechtsestraat 41-43 en 45 (…)”. In artikel 1.3 is vervolgens opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te gebruiken als restaurantbedrijf. Deze bestemming is dus specifieker dan de omschrijving van het gehuurde. In de jaren 2003 tot en met 2005 maakt American Dream de nodige kosten voor diverse voorzieningen ten behoeve van de exploitatie als restaurant. In een procedure wenst American Dream deze kosten op Sluizer te verhalen. Daartoe voert zij aan dat aan het gehuurde een gebrek kleeft, omdat op het gehuurde de bestemming ‘restaurantbedrijf’ rust en die bestemming niet kon worden verwezenlijkt zonder aanvullend in het gehuurde te investeren.
Het hof Amsterdam oordeelde dat de bestemmingsbepaling niet inhoudt dat American Dream mocht verwachten dat het gehuurde zonder meer geschikt was om een restaurantbedrijf in te kunnen exploiteren zonder extra kosten. Als huurster mocht zij niet op meer dan het gebruik van de bedrijfsruimte rekenen, zoals was overeengekomen in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is geen sprake. Op grond van dit artikel is immers sprake van een gebrek indien de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de huurder mag verwachten is onder meer afhankelijk van de omschrijving van het gehuurde. In dit geval was in de omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1 van de huurovereenkomst opgenomen dat werd verhuurd een bedrijfsruimte, en niet een restaurantbedrijf. Het hof oordeelde dan ook – terecht – dat dit meebrengt dat allerlei voorzieningen voor de restaurantexploitatie voor rekening van huurster blijven. Het volledige arrest is hier te lezen.
Advies
Huurders en verhuurders doen er verstandig aan om zorgvuldig stil te staan bij de omschrijving van het gehuurde en de bestemming daarvan. Een huurder kan er belang bij hebben om de bestemming van het gehuurde ook in de omschrijving van het gehuurde op te nemen. Daardoor kan hij de kosten van eventueel in het kader van deze bestemming aan te brengen voorzieningen bij de verhuurder in rekening brengen. En dat is precies de reden waarom de verhuurder er belang bij kan hebben om de omschrijving van het gehuurde algemeen te houden.
