Rechtbank Den Haag heeft in een feitelijke procedure beslist dat een in een leveringsakte opgenomen kettingbeding een waardedrukkende werking had voor de WOZ-waarde. Volgens het beding was de eigenaar van een bedrijvencentrum (een bv) verplicht kleine bedrijfsruimtes te verhuren aan startende ondernemers. Bij overtreding van het beding zou de eigenaar forse boetes verbeuren aan de verkoper. De bv maakte bezwaar tegen diverse door de gemeente vastgestelde WOZ-waarden van het bedrijvencentrum en tegelijkertijd opgelegde (navorderings)aanslagen onroerendezaakbelastingen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De rechtbank stelde vast dat het kettingbeding in de onderhavige situatie de omvang van het genot van de onroerende zaak beperkte ongeacht de persoon van de eigenaar. De ontsnappingsclausules in het beding namen naar het oordeel van de rechtbank deze beperkingen niet weg. Daardoor zal een eventuele gegadigde voor het bedrijvencentrum een lagere prijs willen bieden dan zonder deze bedingen. Nu partijen over en weer de door hen bepleite WOZ-waarden niet (goed) hadden onderbouwd, stelde de rechtbank deze naar redelijke schatting zelf vast.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
Uitgaande van de waarde in vrije staat als basis voor de WOZ-waarde, hoort ook rekening te worden gehouden met eventuele waardedrukkende factoren. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld een ongunstige ligging, bodemverontreiniging of (vermeend) overlast veroorzakende omstandigheden. Maar een bepaald beding met betrekking tot het gebruik van een onroerende zaak kan ook een waardedruk opleveren. Illustratief hierbij is een (feitelijke) uitspraak van Rechtbank Den Haag.
In de onderhavige procedure had een bv grond gekocht voor de realisatie van een bedrijvencentrum. In de leveringsakte was een kettingbeding opgenomen. Volgens het beding was de eigenaar van het bedrijvencentrum verplicht kleine bedrijfsruimtes te verhuren aan startende ondernemers. Bij overtreding van het beding zou de eigenaar forse boetes verbeuren aan de verkoper. De bv maakte bezwaar tegen diverse door de gemeente vastgestelde WOZ-waarden van het bedrijvencentrum en de tegelijkertijd opgelegde (navorderings)aanslagen onroerendezaakbelastingen en stelde dat het kettingbeding een waardedrukkende invloed zou hebben op de WOZ-waarden. De gemeente meende echter dat met het beding geen rekening hoefde te worden gehouden bij de bepaling van de WOZ-waarden.
De rechtbank wees op een arrest van de Hoge Raad uit 1998 waarin de Hoge Raad een maatstaf had aangelegd voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke of daarmee gelijk te stellen verplichting. Van belang is of de verplichting de omvang van het genot van de zaak -en daardoor de waarde ervan- ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker beperkt. Is dat het geval dan is die verplichting waardedrukkend.
De rechtbank stelde uit de feiten en omstandigheden in de onderhavige procedure vast dat het kettingbeding de omvang van het genot van de onroerende zaak beperkte ongeacht de persoon van de eigenaar. Hieruit volgde dat het beding een waardedrukkende invloed had. De ontsnappingsclausules in het beding namen naar het oordeel van de rechtbank deze beperkingen niet weg. Daardoor zal een eventuele gegadigde voor het bedrijvencentrum een lagere prijs willen bieden dan zonder deze bedingen. Nu partijen over en weer de door hen bepleite WOZ-waarden niet (goed) hadden onderbouwd, stelde de rechtbank deze naar redelijke schatting zelf vasten verminderde de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarden. tussen de 5% en 10%.
Opmerkingen
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Voor niet-woningen is de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode) een bruikbare methode. In deze methode vindt u de WOZ-waarde door de huurprijs op de waardepeildatum te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Indien een gemeente de hwk-methode toepast voor de bepaling van de WOZ-waarde, moet de gemeente de gehanteerde kapitalisatiefactor en huurprijs goed onderbouwen. De gemeente kan de kapitalisatiefactor afleiden uit verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten van rond de waardepeildatum door deze te delen door de getaxeerde huurwaarde rond de waardepeildatum. Daarbij kan onder meer rekening worden gehouden met de exploitatiekosten, het rendement, het leegstandrisico, de vaste lasten, et cetera.
