De Hoge Raad heeft onlangs arrest gewezen in een procedure waarin een vastgoedmaatschappij een aanzienlijke boekwinst had gemaakt op een nieuwbouwpand. De koper had het pand van de vastgoedmaatschappij in deels verhuurde en in deels onverhuurde staat gekocht waarbij een met de vastgoedmaatschappij in een fiscale eenheid opgenomen bv de huurder was en de vastgoedmaatschappij een huurgarantie had verstrekt voor het gehele pand. De vastgoedmaatschappij claimde voor de boekwinst uitstel van winstneming vanwege het leegstandsrisico respectievelijk een voorziening voor dat risico.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De Hoge Raad was van oordeel dat winstuitstel onder omstandigheden mogelijk is. Het hof had bij zijn beoordeling echter een andere maatstaf aangelegd, waardoor de Hoge Raad de procedure naar een ander hof heeft verwezen. De geclaimde voorziening voor het leegstandsrisico wees de Hoge Raad echter af. In het algemeen kan een huurder voor het leegstandsrisico geen voorziening vormen. Dat risico voltrekt zich namelijk van jaar tot jaar en moet daarom aan de toekomstige huurperioden worden toegerekend. In dat geval wordt niet aan de voor een voorziening geldende ‘toerekeningsvoorwaarde’ voldaan. De Hoge Raad maakte uit de hofuitspraak en de stukken van het geding op dat geen sprake was van een situatie die een afwijking van deze regel rechtvaardigt.
De Hoge Raad heeft onlangs een arrest gewezen in een procedure met twee geschilpunten over het leegstandsrisico van deels verhuurd en deels onverhuurd nieuwbouwvastgoed. De procedure betrof een aantal tot een fiscale eenheid behorende vennootschappen. Deze waren actief in de handel in en de exploitatie van onroerende zaken en projectontwikkeling. De grootmoedermaatschappij binnen de fiscale eenheid (hierna: de bv) had in mei 2001 een nieuw gebouwd bedrijfspand deels in gebruik genomen. De bv verkocht het pand aan een derde (belegger) nadat een kleindochter van de bv in april 2001 een huurovereenkomst met die derde had gesloten voor een periode van tien jaar. De kleindochter ging het pand deels zelf gebruiken en had daarbij een voorkeursrecht van koop en een recht van onderverhuur. De derde had aanspraak op 50% van de meeropbrengst bij onderverhuur.
De bv behaalde bij de verkoop aan de derde een boekwinst van € 3,4 mln. De bv claimde voor de gehele boekwinst uitstel van winstneming in verband met haar huurgarantie aan de derde. Verder stelde de bv dat ze een voorziening zou mogen vormen voor het leegstandsrisico. De zaak kwam uiteindelijk bij de Hoge Raad.
Wat betreft de geclaimde winstuitstel oordeelde de Hoge Raad als volgt. Als een gedeelte van de verkoopopbrengst moet worden aangemerkt als een vergoeding voor door de bv te lopen risico’s – bestaande uit per saldo te verwachten verliezen met betrekking tot de huur van het niet in eigen gebruik zijnde gedeelte van het pand – dan mag dit gedeelte van de verkoopopbrengst worden toegerekend aan de periode waarin deze risico’s worden gelopen. Dit wil zeggen dat onder omstandigheden (gedeeltelijke) winstuitstel mogelijk is. Het hof bij zijn beoordeling echter een andere maatstaf aangelegd, waardoor de Hoge Raad de procedure voor nader onderzoek op dit punt naar een ander hof heeft verwezen.
De door de bv geclaimde voorziening voor het leegstandsrisico wees de Hoge Raad echter af.
Hierover oordeelde de Hoge Raad als volgt. Het risico dat een pand door een huurder die dat pand gedeeltelijk in zijn eigen onderneming gebruikt en voor het overige voor de – contractueel toegestane – onderverhuur bestemt, (tijdelijk) niet tegen marktconforme voorwaarden zal kunnen worden onderverhuurd, vormt voor die huurder in het algemeen onvoldoende grond om een voorziening voor het leegstandsrisico te vormen. Dat risico voltrekt zich namelijk van jaar tot jaar en moet daarom aan de toekomstige huurperioden worden toegerekend. (Er werd niet voldaan aan de ‘toerekeningsvoorwaarde’ voor het mogen vormen van een voorziening. Zie hiervoor punt 2 in de opmerking onderaan dit nieuwsbericht –red). De Hoge Raad maakte uit de hofuitspraak en de stukken van het geding op dat geen sprake was van een situatie die een afwijking van deze regel rechtvaardigt.
Opmerking
De voorwaarden voor het kunnen vormen van een voorziening zijn strikt en liggen besloten in het zogeheten Bakstenenarrest uit 1998. De voorwaarden zijn als volgt:
- de toekomstige uitgaven vinden hun oorsprong in feiten en omstandigheden die zich in de periode voorafgaand aan de balansdatum hebben voorgedaan;
- de toekomstige uitgaven kunnen aan die periode worden toegerekend;
- er bestaat een redelijke mate van zekerheid dat de toekomstige uitgaven zich zullen voordoen.