Doorverkoopwinsten op panden zijn niet per definitie belast. De omstandigheden spelen hierbij een belangrijke rol. Illustratief hiervoor is een uitspraak van Hof Amsterdam.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De procedure betrof een man die in 2001 een pand had gekocht en het op dezelfde dag had doorverkocht, waaraan hij € 100.202 overhield als voordelig saldo. De inspecteur zag hierin aanleiding om de verkoopwinst met inkomstenbelasting te belasten. Toen rechtbank Haarlem de man in het ongelijk stelde, wendde hij zich tot hof Amsterdam, dat zijn hoger beroep ongegrond verklaarde. Het hof achtte aannemelijk dat de man bij de aankoop van het pand de bedoeling had gehad dit onmiddellijk met winst door te verkopen en niet om het aan te houden als belegging of voor eigen gebruik. Hiervoor vond het hof steun in de omstandigheden dat de man het pand zonder voorafgaande taxatie had gekocht, een zeer gering vermogen bezat, een laag inkomen genoot, en niet over andere eigen middelen of externe financiering kon beschikken. De man had in het economische verkeer gehandeld door het pand te kopen en met diensten van professionele derden op dezelfde dag te verkopen. Hiermee had hij voordeel beoogd, kon hij redelijkerwijs voordeel verwachten en had hij het voordeel ook daadwerkelijk gerealiseerd.
Al uw opbrengsten (zowel positieve als negatieve) worden in de belastingheffing betrokken als deze opkomen uit een zogenoemde bron van inkomen. Voor het aanwezig achten van een bron van inkomen bestaan drie criteria: u neemt deel aan het economische verkeer, u beoogt hiermee een voordeel te behalen en u kunt dat voordeel redelijkerwijs verwachten. Deelname aan het economische verkeer houdt in dat u buiten de privésfeer handelt. Als uw activiteiten een bron van inkomen vormen, zijn in beginsel de opbrengsten belast en de kosten aftrekbaar. Is geen sprake van een bron, dan valt een behaald voordeel buiten de belastingheffing. Of sprake is van een bron van inkomen, hangt sterk van de feiten en omstandigheden af. Illustratief hiervoor is een recente uitspraak van hof Amsterdam. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.
De procedure betrof een man die in 2001 een pand had gekocht voor f 2.100.000 (€ 952,938) en op dezelfde dag voor een hoger bedrag had doorverkocht, waaraan hij € 100.202 overhield als voordelig saldo. Deze stijging van het banksaldo van de man was aanleiding voor de inspecteur om een onderzoek in te stellen en ten slotte het met de doorverkoop van het pand behaalde voordeel als winst uit onderneming dan wel als resultaat uit overige werkzaamheden met inkomstenbelasting te belasten. De man maakte hiertegen bezwaar omdat hij van mening was dat er geen sprake was van enig voordeel als ondernemer en evenmin van enig ander belastbaar voordeel, en dat het voordeel in de privésfeer lag, maar de inspecteur wees het bezwaar af. De man stelde daartegen beroep in bij rechtbank Haarlem, die zijn beroep ongegrond verklaarde en het voordeel als winst uit onderneming aanmerkte. Vervolgens ging hij in hoger beroep bij hof Amsterdam, dat zijn hoger beroep ongegrond verklaarde, maar het behaalde voordeel in tegenstelling tot rechtbank Haarlem als resultaat uit overige werkzaamheden aanmerkte. Het hof was van oordeel dat er geen sprake was van winst uit onderneming, omdat niet voldoende was komen vast te staan dat de man van plan was geweest het pand aan te kopen in het kader van zijn ondernemingsactiviteiten. Wel achtte het hof aannemelijk dat de man het pand had gekocht met de bedoeling dit onmiddellijk, dat wil zeggen dezelfde dag, met winst door te verkopen en het niet had gekocht om het aan te houden als belegging of voor eigen gebruik. Voor dit oordeel vond het hof steun in de volgende omstandigheden. De man had het pand gekocht zonder daarvoor een voorafgaande taxatie te laten verrichten. Bovendien bedroeg het totale vermogen van de man slechts € 2.907 en bestonden zijn inkomsten uit een bruto loon van € 10.961. Nu de man niets had kunnen aanvoeren waaruit zou blijken dat hij over andere eigen middelen of externe financiering kon beschikken, kon de aankoop van een pand voor dit aanzienlijke bedrag (€ 952.938) niet hebben plaatsgevonden om het pand ter belegging of voor eigen gebruik aan te houden. De man had in het economische verkeer gehandeld door het pand te kopen en met diensten van professionele derden op dezelfde dag door te verkopen. Ook had hij met zijn handelingen voordeel beoogd, kon hij redelijkerwijs voordeel verwachten en had hij het voordeel ook daadwerkelijk gerealiseerd. Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank door het hoger beroep van de man ongegrond te verklaren, zij het op andere gronden.
Opmerking
Als een particulier belegt in onroerende zaken, dan hoeft dit niet met inkomstenbelasting in box 1 belast te zijn, tenzij hij bij een aankoop de bedoeling heeft de onroerende zaak met voordeel door te verkopen en het voordelige resultaat was te voorzien. Dat kan het geval zijn als iemand vanwege zijn kennis, ervaring en deskundigheid wist dat de aankoopprijs lager was dan de te verwachten verkoopprijs, of indien ervaring en deskundigheid van zijn relaties een belangrijke rol bij het behalen van het voordeel hebben gespeeld. Hetzelfde geldt als hij bijzondere werkzaamheden verricht om tot verkoop van een onroerende zaak te komen, zoals verkaveling en het ontwikkelen van bouwplannen.
Let wel: Als de belegging in onroerende zaken niet in box 1 belast is, dan is nog wel belasting in box 3 mogelijk.
