Een recente uitspraak van de Hoge Raad is van groot belang voor de praktijk van de verhuur van panden én van roerende zaken. In de betreffende zaak had de curator de huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorpand opgezegd in verband met het faillissement van de huurder. De verhuurder riep de bankgarantie in. De huur over praktisch de gehele opzeggingstermijn was al betaald. De verhuurder beriep zich op een boetebepaling die opgenomen was in de algemene huurvoorwaarden van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De Hoge Raad oordeelde echter dat een dergelijke boete zich niet verdraagt met het stelsel van de Faillissementswet. De verhuurder zal, naar het zich laat aanzien, het grootste deel van het ontvangen bedrag moeten terugbetalen aan de curator. De Hoge Raad oordeelde echter ook dat dit anders ligt bij de verhuurder van roerende zaken (denk aan kantoorapparatuur). De Hoge Raad overwoog, onder verwijzing naar een eerdere uitspraak, dat een verhuurder van roerende zaken de huurovereenkomst kan ontbinden en daarbij wél aanspraak kan maken op een overeengekomen boete.
Deze uitspraak leidt tot een lastig dilemma. Ontbindt de verhuurder op basis van het faillissement dan is de contractuele boete verschuldigd. Is de faillissementsboedel echter leeg en is er geen garantie verstrekt dan wordt daarvan niets betaald.
Zegt de verhuurder de huur op op basis van de Faillissementswet, dan is geen boete verschuldigd. De huur over drie maanden is dan echter wel een zogeheten boedelschuld waarvan tenminste nog de kans bestaat dat die door de curator wordt betaald.
Een onbedoeld effect van deze uitspraak is dat een verhuurder van roerende zaken snel na het faillissement een inschatting moet maken van het actief in het faillissement. Is sprake van veel actief, dan moet de verhuurder snel ontbinden en aanspraak maken op de boete. Is er niet veel actief dan moet de verhuurder opzeggen of de opzegging van de curator afwachten. Deze uitspraak noopt dan ook tot een actieve opstelling van de verhuurder van roerende zaken.
mr. Egbert Schelhaas, BANNING Advocaten
