Tijdens de kredietcrisis is gebleken dat aan veel consumenten een te hoge hypotheek is verstrekt. Veel consumenten konden hun hypothecaire maandlasten niet meer dragen en werden bij verkoop van hun woning geconfronteerd met een restschuld. Mede naar aanleiding van onderzoek naar hypotheekverstrekking door de Autoriteit Financiële Markten (“AFM”) is de politiek voornemens in te grijpen en de regels voor hypotheekverstrekking te verscherpen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Minister De Jager (Financiën) had financiële instellingen tot 1 februari 2011 de tijd gegeven met een voorstel tot zelfregulering te komen waardoor ingrijpen door de regering achterwege kan blijven. De Nederlandse Vereniging van Banken (“NvB”) heeft van de door de minster geboden gelegenheid gebruik gemaakt en voorgesteld om per 1 juli 2011 de in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen opgenomen regels voor hypotheekverstrekking aanzienlijk te verscherpen. Minister de Jager heeft inmiddels aan de Tweede Kamer te kennen gegeven in te stemmen met het voorstel van de NvB waardoor, na instemming door de Tweede Kamer, de nieuwe normen voor hypotheekverstrekking vanaf 1 augustus 2011 zullen gaan gelden. In dit artikel worden de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken aan consumenten besproken.
De huidige normen voor hypothecaire kredietverstrekking
Op basis van artikel 4:34 van de Wet op het financieel toezicht (“Wft”) mag een financiële instelling geen onverantwoord krediet verstrekken aan een consument. Of krediet ‘onverantwoord’ is hangt af van de financiële positie van de consument. Op basis van artikel 115 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen zijn financiële instellingen verplicht om criteria vast te leggen ter beoordeling van een kredietaanvraag van een consument om overkreditering te voorkomen.
De op dit moment voor banken geldende regels voor hypotheekverstrekking zijn vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (“GHF”). Voor het bepalen van de leencapaciteit van een consument sluit de GHF aan bij de door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (“NIBUD”) vastgestelde woonlastpercentages. Uitgangspunt bij de woonlastpercentages is dat hoe hoger het inkomen is, hoe hoger het percentage van het inkomen is dat aan woonlasten mag worden besteed. Zo mag een consument met een inkomen van € 18.500,- ongeveer 21% van zijn inkomen aan woonlasten besteden. Uitgaande van een rentepercentage van 5,25% mag hij dan ongeveer 3 keer zijn bruto jaarsalaris lenen (€ 58.070,-). Iemand die bruto € 110.000,- per jaar verdient mag ongeveer 40% van zijn inkomen aan woonlasten besteden en kan bij een rentepercentage van 5,25% een bedrag lenen van bijna 6 keer zijn bruto jaarsalaris (€ 635.786,-).
Hoewel de GHF aansluit bij de door het NIBUD geformuleerde inkomensnormen mag volgens de GHF worden afgeweken van deze normen, mits de consument goed over de mogelijke consequenties daarvan wordt ingelicht en de motivering voor het afwijken wordt vastgelegd, de zogenaamde ‘explainsituatie’. Een bekende reden om van de normen van het NIBUD af te wijken is een verwachte inkomensstijging. Zo kon een laatstejaars studente Tandheelkunde tot voor kort enkel op basis van haar inkomensverwachting een aanzienlijk bedrag lenen. Recentelijk heeft de AFM verschillende banken beboet die kredieten hebben verstrekt conform deze ‘explainregeling’ die de toets van artikel 4:34 Wft niet konden doorstaan.
Onderzoek door de AFM
Tijdens de kredietcrisis is gebleken dat aan veel mensen een te hoge hypotheek is verstrekt. Consumenten konden in veel gevallen hun hypotheeklasten niet meer dragen en werden na verkoop van de woning met een restschuld geconfronteerd. De AFM heeft op verzoek van het Ministerie van Financiën onderzoek gedaan naar de geldende normen voor hypotheekverstrekking en heeft een voorstel gedaan tot aanpassing van deze normen. In april 2010 heeft de AFM in het Consultatiedocument Toetskader Hypothecaire Kredietverlening een nieuw toetskader opgenomen waaraan volgens de AFM kan worden getoetst of een verstrekte hypothecaire lening voldoet aan de in artikel 4:34 van de Wft opgenomen norm dat aan consumenten alleen verantwoorde kredieten mogen worden verstrekt. Het door de AFM voorgestelde toetsingskader onderscheidt zich hoofdzakelijk op drie punten van de geldende GHF.
Ten eerste wordt door de AFM naast de inkomensnorm (“Loan To Income”) een norm geïntroduceerd met betrekking tot de hoogte van de hypothecaire lening in verhouding tot de waarde van de woning (“Loan To Value”). Volgens de AFM zou een consument niet meer dan 112% van de waarde van de woning mogen lenen waarbij het boven de waarde van de woning verstrekte krediet binnen zeven jaar moet worden afgelost.
Ten tweede zou volgens de AFM onderscheid moeten worden gemaakt tussen verschillende gezinstypes. Een gezin bestaande uit één volwassene zonder kinderen zou een hoger deel van zijn inkomen aan woonlasten moeten mogen besteden dan een gezin bestaande uit twee volwassenen met kinderen, aldus de AFM. De Tweede Kamer heeft zich hevig verzet tegen het voorstel van de AFM om onderscheid te maken naar gezinstype. Dit deel van het voorstel is dan ook komen te vervallen.
Ten slotte worden in het voorstel van de AFM de zogenaamde mogelijke explainsituaties aanzienlijk beperkt en nauwkeurig omschreven.
Hoewel in eerste instantie het voornemen bestond om het door de AFM geformuleerde toetsingskader (minus het gezinsonderscheid) vast te leggen in een Algemene Maatregel van Bestuur, heeft de Minister de NVB tot 1 februari 2011 de tijd gegeven om de GHF zodanig te wijzigen dat de consument daarmee voldoende bescherming wordt geboden. De NvB heeft in navolging van dit verzoek het voorstel gedaan de GHF conform het toetsingskader van de AFM te wijzigen waarbij de NvB voorstelt de aflossingsverplichting te verhogen in die zin dat het aflossingsvrije gedeelte van een hypothecaire lening maximaal 50% van de aankoopwaarde van de woning mag bedragen.
De toekomstige regels voor hypotheekverstrekking
Zoals uit het bovenstaande blijkt is een van de twee meest essentiële verschillen tussen de huidige en toekomstige regels het feit dat straks niet meer gemakkelijk van de regels mag worden afgeweken. Er zullen straks slechts op basis van zes duidelijk omschreven explainsituaties financieringen boven de inkomensnorm worden verstrekt.
De eerste explainmogelijkheid is dat rekening wordt gehouden met een toekomstige inkomensstijging. Echter, er mag straks enkel nog rekening worden gehouden met toekomstige inkomensstijging indien deze inkomensstijging binnen zes maanden na het verstrekken van de hypotheek zal plaatsvinden en schriftelijk en onvoorwaardelijk door de werkgever is toegezegd. Een overzicht van toekomstige salarisschalen zal niet meer kunnen volstaan, een studie geneeskunde ook niet.
De tweede grond voor financiering boven de inkomensnorm is dat het inkomen van een ondernemer gebaseerd wordt op het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar waarbij het inkomen van het laatste jaar als maximum geldt.
De derde explainmogelijkheid is dat 3% over het vrije beschikbare vermogen bij het inkomen mag worden opgeteld.
De vierde grond voor financiering boven de inkomensnorm kan zijn het oversluiten van de hypotheek. Bij oversluiten mag in ieder geval een lening ter hoogte van de bestaande financiering (plus oversluitkosten) worden verstrekt.
De vijfde grond om boven de inkomensnorm te financieren is indien sprake is van een energiezuinige woning, er mag dan € 6.500,- boven de inkomensnorm worden gefinancierd.
De zesde en laatste mogelijkheid is de zogenaamde ‘kwalitatieve explain’ waarbij de financiële instelling de vrijheid wordt gelaten om “slechts in zeer specifieke maatwerksituaties” toch een lening boven de inkomensnorm te verstrekken. Voor gebruik van deze mogelijkheid zullen strenge eisen gelden. Verwacht mag worden dat de beperking van de explainsituaties in het bijzonder voor starters de toegang tot de (koop)woningmarkt zal bemoeilijken.
Naast het feit dat zo meteen niet snel meer van de inkomensnorm kan worden afgeweken, zal de hierboven reeds aangehaalde Loan To Value-norm zijn intrede doen. Afwijking van deze norm zal ook slechts in een beperkt aantal gevallen mogelijk zijn. Er van uitgaande dat na de Minister ook de Tweede Kamer akkoord gaat met het voorstel van de NvB, lijkt het definitief afgelopen te zijn met de volledig aflossingsvrije hypotheek. Overigens hoeft (vooralsnog) niet te worden gevreesd dat de aflossingverplichting een beperking van de hypotheekrenteaftrek met zich zal brengen. Immers, een aan de bank verpande spaar- of beleggingsrekening zal ook als ‘aflossing’ hebben te gelden.
Conclusie
De nieuwe GHF zal zeer waarschijnlijk vanaf 1 augustus 2011 gaan gelden. Duidelijk is dat de vrijheid van financiële instellingen om leningen naar eigen inzicht te verstrekken aanzienlijk zal worden beperkt. Door de introductie van een aflossingsverplichting zal de gemiddelde consument minder kunnen lenen. Enerzijds zullen de verscherpte regels de gemiddelde consument beschermen tegen overkreditering. Anderzijds zal er minder ruimte zijn voor maatwerk. Of de strengere regels invloed zullen hebben op de huizenprijzen of een voorbode zijn op beperking van de hypotheekrenteaftrek, zal in de toekomst moeten blijken.
mr. Ralph Ubels, Van Benthem & Keulen N.V.
