Tussen een makelaar en degene die aan hem een opdracht verstrekt, bestaat een contractuele relatie. Aangenomen wordt dat een makelaar ook rekening dient te houden met de belangen van derden, waaronder een bank die haar financieringsbeslissing op een taxatierapport baseert. In deze relatie rust op de makelaar derhalve een zorgvuldigheidsnorm. Schending van deze norm levert onrechtmatig handelen van de makelaar op.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Derden moeten in beginsel af kunnen gaan op de juistheid van een taxatierapport, waaronder de getaxeerde waarde. Voor wat betreft de toegestane afwijkingen worden in de literatuur en jurisprudentie waardes genoemd tussen 10% en 25%. Indien de afwijking tussen de daadwerkelijke waarde en de getaxeerde waarde dit percentage overschrijdt, wordt in beginsel aangenomen dat de makelaar zijn zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld. Op deze regel wordt een uitzondering gemaakt, indien bijzondere omstandigheden de substantiële afwijking rechtvaardigen.
Hof Arnhem 14 juni 2011, LJN BR0248
Het Hof Arnhem heeft zich in een arrest van 14 juni 2011 uitgelaten over een kwestie waarin de Rabobank een makelaar aansprakelijk heeft gesteld wegens het verstreken van een onjuist taxatierapport.
Van belang is dat in het taxatierapport de volgende passage is opgenomen: “Op deze taxatie zijn de Voorwaarden en Tarieven van de NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever”, hierna te noemen “het beding”.
De vraag in deze kwestie is of de makelaar door de opname van het beding zijn aansprakelijkheid jegens derden en daarmee jegens de Rabobank heeft uitgesloten. Het Hof oordeelt dat de Rabobank als professionele partij na kennisname van het beding heeft stilgezeten en desondanks haar financieringsbeslissing op het betreffende taxatierapport heeft gebaseerd. Dit heeft als gevolg dat de Rabobank de makelaar niet alsnog succesvol aansprakelijk kan stellen. De makelaar mocht er redelijkerwijs op vertrouwen dat hij door opname van het beding de reikwijdte van zijn mogelijke aansprakelijkheid ten opzichte van derden op voldoende heldere wijze had begrensd, aldus het Hof.
Ten aanzien van de door de Rabobank gestelde beroepsfout c.q. onrechtmatige daad van de makelaar, oordeelt het Hof – ten overvloede – dat het enkele feit dat het verschil tussen de taxatiewaarde voor onderhandse verkoop en de gerealiseerde waarde 54% bedraagt onvoldoende is om zonder meer te oordelen dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld. Het Hof oordeelt aan de hand van de vastgestelde bijzondere omstandigheden dat deze de substantiële afwijking rechtvaardigen en dat de makelaar geen onrechtmatig handelen kan worden verweten. Deze bijzondere omstandigheden bestaan hieruit, dat de makelaar in 1999 de op dat moment voor hand zijnde informatie inzake bodemverontreiniging heeft meegenomen. Dat de vervuiling ernstiger bleek te zijn, hetgeen een waarde drukkend effect heeft, kan de makelaar niet worden verweten. Daarnaast betreft de in opdracht van de Rabobank uitgevoerde contra-expertise een zichttaxatie, zodat niet zonder meer vast is komen te staan of deze taxatie als vergelijking kan dienen voor de door de makelaar uitgevoerde taxatie.
De vordering van de Rabobank wordt dan ook afgewezen.
Tips voor een derde/financier
Ook indien in een taxatierapport is opgenomen dat het bestemd is teneinde een financieringsbeslissing mogelijk te maken, moet worden beoordeeld of in het rapport een beding is opgenomen dat de aansprakelijkheid van de makelaar jegens derden, waaronder de financier, uitsluit. Indien dit het geval is, dient bezwaar te worden gemaakt tegen een dergelijk beding om te voorkomen dat de makelaar in de toekomst niet meer aansprakelijk kan worden gesteld.
Indien een contra expertise wordt uitgevoerd, dienen de omstandigheden c.q. uitgangspunten van de taxatie waarop de financieringsbeslissing (mede) is gebaseerd (zoveel mogelijk) worden geëvenaard.
mr. Nicolette Steens, Deterink Advocaten en Notarissen