Onderhoud aan monumentenpanden is veelal kostbaarder dan onderhoud aan gewone woningen. Om panden van cultuurhistorisch belang in stand te houden, draagt de fiscus daarom een steentje bij via een (voorwaardelijke) aftrek van onderhoudskosten. Als u overweegt een monumentenpand te kopen dat een grote opknapbeurt behoeft, verdient het aanbeveling om bij een adviseur te rade te gaan of en zo ja, in welke mate u recht hebt op aftrek van onderhoudskosten.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Een restauratieovereenkomst als afzonderlijke overeenkomst naast een koopovereenkomst en een aanneemovereenkomst kan een heel wel bruikbaar hulpmiddel zijn om de aftrek van onderhoudskosten te kunnen effectueren. Het is beslist niet zo dat op voorhand dan sprake zal zijn van niet-aftrekbare bronkosten (zoals kosten van aanschaf of kosten van verbetering). Ook is relevant welke partij (koper of verkoper) de onderhoudskosten voor zijn rekening neemt. Illustratief hierbij is een feitelijke uitspraak van Rechtbank Den Haag.
Onderhoud aan monumentenpanden is veelal kostbaarder dan onderhoud aan gewone woningen. Om panden van cultuurhistorisch belang in stand te houden, draagt de fiscus daarom een steentje bij via een (voorwaardelijke) aftrek van onderhoudskosten. Als u overweegt een monumentenpand te kopen dat een grote opknapbeurt behoeft, verdient het aanbeveling om bij een adviseur te rade te gaan of en zo ja, in welke mate u recht hebt op aftrek van onderhoudskosten. Illustratief hierbij is een (feitelijke) uitspraak van Rechtbank Den Haag. De zaak was verkort weergegeven als volgt.
Een man en zijn echtgenote sloten op 23 juni 2005 drie overeenkomsten om na restauratie van een voormalig pakhuis intrek te kunnen nemen in een daarin gerealiseerd appartement. Het pakhuis had de status van rijksmonument. De drie overeenkomsten betroffen een koopovereenkomst ten behoeve van de aankoop van een appartementsrecht, een aanneemovereenkomst voor de realisatie van hun appartement en een restauratieovereenkomst ten behoeve van de restauratie van (hun aandeel) in het pand. De man nam in zijn aangiften inkomstenbelasting over 2005 en 2006 aftrekposten wegens uitgaven voor monumentenpanden in aanmerking. De inspecteur weigerde echter de aftrek en voerde daarvoor meerdere argumenten aan.
Als eerste argument stelde de inspecteur dat de in de restauratieovereenkomst vermelde kosten -net als de kosten vermeld in de koop- en aannemingsovereenkomst- tot de bronkosten van het appartement behoren en daardoor niet kunnen kwalificeren als uitgaven voor monumentenpanden. De rechtbank was het hiermee niet eens. Er bestond weliswaar enige samenhang tussen de drie overeenkomsten, maar deze ging niet zover dat zij tezamen een onlosmakelijk geheel vormden. De man wilde naast de aankoop van het appartement het pand laten restaureren. De afzonderlijke restauratieovereenkomst maakte deze restauratie mogelijk. De rechtbank vond hierbij niet van belang dat: de restauratieovereenkomst op dezelfde dag was ondertekend als de twee andere overeenkomsten, geen keuze kon uitoefenen wie de restauratie zou uitvoeren en ook niet dat de werkzaamheden uit de aanneemovereenkomst en restauratieovereenkomst gelijktijdig werden uitgevoerd.
De man had naar het oordeel van de rechtbank ook terecht een beroep gedaan op een besluit van 11 mei 2006 waarin onder meer de fiscale gevolgen staan aangegeven van de afspraak welke partij (koper of verkoper) de onderhoudskosten voor zijn rekening neemt. Als de koper de kosten betaalt, heeft hij in beginsel recht op aftrek, zelfs in geval de verkoper het onderhoud uitvoert of laat uitvoeren. Als de verkoper het onderhoud uitvoert of laat uitvoeren en deze kosten tezamen met de koopsom van het pand bij de koper in rekening brengt, heeft de koper geen recht op aftrek. De kosten vormen dan voor de koper niet-aftrekbare bronkosten. De rechtbank stelde vast dat de verkoper de restauratiewerkzaamheden in opdracht en voor rekening van de man had uitgevoerd. In dat geval was sprake van aftrekbare onderhoudskosten.
Als tweede argument voor zijn weigering voerde de inspecteur aan dat de restauratiewerkzaamheden van zodanige aard waren, dat sprake was van ‘radicale vernieuwing’ en om deze reden geen sprake kon zijn van aftrekbare onderhoudsuitgaven. De rechtbank ging voor de beoordeling of sprake was van radicale vernieuwing te rade bij enige arresten van de Hoge Raad en een uitspraak van Hof Den Bosch. Van radicale vernieuwing is sprake als de bouwtechnische ingrepen bij de restauratie van oudbouw zodanig ingrijpend zijn, dat de bouwkundige identiteit van het gebouw onherkenbaar wordt gewijzigd en niet meer met het oorspronkelijke gebouw kan worden vereenzelvigd.
In de onderhavige procedure was daarvan naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De meest in het oog springende wijziging van het pand betrof het plaatsen van atria ten behoeve van de lichtinval. Dit leidde naar het oordeel van de recht bank er niet toe dat de bouwkundige identiteit van het gebouw onherkenbaar was gewijzigd. Ook had dit niet geleid tot een zodanige wijziging in de constructie van het pand dat daardoor sprake was van nieuwbouw.
De rechtbank verklaarde het beroep van de man wat betreft het jaar 2005 niet gegrond, omdat hij te laat een bezwaarschrift had ingediend tegen de uitspraak op zijn bezwaar, maar wees hem nog wel op de mogelijkheid tot ambtshalve vermindering van de aanslag inkomstenbelasting voor dat jaar. Wat betreft het jaar 2006 verklaarde de rechtbank zijn beroep wel gegrond en verleende hem aftrek van monumentuitgaven.
Opmerkingen
In de op Prinsjesdag gepresenteerde wetsvoorstel Geefwet bevat een inperking van uitgaven voor monumentenpanden. Eigenaren van monumentenpanden kunnen momenteel vaste eigenaarslasten in de inkomstenbelasting aftrekken. Deze aftrek en afschrijvingen worden afgeschaft en de aftrek voor kosten voor onderhoud aan een rijksmonumentenpand wordt gemaximeerd tot 80% van de onderhoudskosten. De drempelbedragen voor deze aftrekpost zullen echter vervallen. Voor onderhoudskosten waartoe voor 1 januari 2012 reeds onherroepelijke verplichtingen zijn aangegaan, is een overgangsregeling getroffen.