De Hoge Raad heeft onlangs beslist dat de WOZ-waarde van grond niet altijd inclusief 19% btw is ook al is de eigenaar niet aftrekgerechtigd ten aanzien van de voordruk. De procedure betrof een universiteitscomplex bestaande uit opstallen en diverse percelen grond met uiteenlopende bestemmingen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De gemeente en de universiteit waren het over eens dat de vervangingswaarde de waarderingsmaatstaf was voor de WOZ-waarde van het universiteitscomplex. De gemeente had de vervangingswaarde van de percelen ‘bouwgronden’ en ‘overige gronden’ bepaald op de grondprijzen uit het gronduitgiftebeleid verhoogd met 19% omzetbelasting. De Hoge Raad was met Hof Amsterdam van oordeel dat voor de bepaling van de vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken en dat tot deze kosten behoort de omzetbelasting die door die eigenaar niet kan worden verrekend. Wel merkte de Hoge Raad op dat de levering van onroerende zaken van omzetbelasting is vrijgesteld behalve bij de levering van bouwterreinen.
Dit houdt in dat voor zover de levering van gronden vrijgesteld zou zijn van omzetbelasting, de vervangingswaarde daarvan zonder omzetbelasting moet worden berekend. Het hof had de vervangingswaarde inclusief 19% btw echter niet alleen op bouwgronden toegepast maar ook op de ‘overige gronden’. De Hoge Raad is van oordeel dat de uitspraak van Hof Amsterdam op dit punt nadere motivering behoeft en heeft de procedure daarom verwezen naar Hof Den Haag voor verdere behandeling.
De waarderingsmethode voor niet-woningen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is óf de waarde in het economische verkeer óf de (gecorrigeerde) vervangingswaarde als deze laatste hoger is. De Hoge Raad heeft onlangs uitspraak gedaan over de vraag of bij de waardering van gronden rekening moet worden gehouden met omzetbelasting.
De procedure betrof een universiteitscomplex bestaande uit opstallen en diverse percelen grond met uiteenlopende bestemming. De gemeente had de universiteit een beschikking WOZ-waarde afgegeven voor het universiteitscomplex voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De gemeente en de universiteit waren het over eens dat de vervangingswaarde de waarderingsmaatstaf was voor de WOZ-waarde van het universiteitscomplex. De gemeente had de vervangingswaarde van de percelen ‘bouwgronden’ en ‘overige gronden’ bepaald aan de hand van de grondprijzen uit het gronduitgiftebeleid verhoogd met 19% omzetbelasting.
Hof Amsterdam had aannemelijk geacht dat de universiteit de gronden uitsluitend inclusief omzetbelasting geleverd had kunnen krijgen en dat de gronden daarom uitsluitend inclusief omzetbelasting moesten worden gewaardeerd nu de eigenaar de voordruk niet in aftrek kan brengen.
De Hoge Raad was met Hof Amsterdam van oordeel dat voor de bepaling van de vervangingswaarde moet worden uitgegaan van de kosten die de huidige eigenaar zou moeten maken en dat tot deze kosten behoort de omzetbelasting die door die eigenaar niet kan worden verrekend. Daarbij moet er volgens de de Hoge Raad van worden uitgegaan dat bij de levering van die gronden de daarvoor geldende omzetbelastingregeling juist wordt toegepast. Hierbij is van belang dat de levering van onroerende zaken van omzetbelasting is vrijgesteld, behalve de levering van een bouwterrein. Dit houdt in dat voor zover de levering van gronden vrijgesteld zou zijn van omzetbelasting, de vervangingswaarde daarvan zonder omzetbelasting moet worden berekend.
Gezien de omstandigheid dat gronden onder omstandigheden ook zonder btw kunnen worden geleverd, was de Hoge Raad van oordeel dat de uitspraak van Hof Amsterdam -dat de gronden inclusief omzetbelasting moeten worden gewaardeerd- nadere motivering behoeft. De Hoge Raad heeft de procedure daarom verwezen naar Hof Den Haag voor verdere behandeling.
