Een belangrijk deel van de woningmarkt bestaat uit appartementencomplexen met de daarbij behorende verenigingen van eigenaars (VvE). Bij veel van de ongeveer 118.000 VvE’s in Nederland is sprake van een zogenaamde slapende VvE. Een van de problemen van een slapende VvE kan zijn dat er geen gedegen onderhoud wordt gepleegd waardoor uiteindelijk een onderhoudsachterstand kan ontstaan aan het gebouw.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Per 1 juli van dit jaar heeft een wetswijziging plaatsgevonden waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om preventief in te grijpen, in plaats van repressief. De gemeenten kunnen zodoende voortaan de (preventieve) politiepet opzetten.
Wat zijn de meest essentiële wijzigingen?
Een gebrek aan onderhoud van appartementen kan leiden tot een achteruitgang van buurten en wijken en kan een gevaar vormen voor de volksgezondheid wanneer een gebouw door achterstallig onderhoud zou instorten of gedeelten van het gebouw zouden afbreken.
De gemeente kon tot voor kort niets anders doen dan afwachten totdat sprake was van een dusdanig achterstallig onderhoud dat er sprake was van een schending van de bouwvoorschriften van de Woningwet. Op dat moment is echter reeds sprake van achterstallig onderhoud, waardoor het terugbrengen van het gebouw in een respectabele bouwkundige staat meer geld en moeite zal kosten dan wanneer de gemeente op een eerder moment had kunnen ingrijpen.
Middels de wetswijziging krijgen gemeenten de mogelijkheid om preventief in te grijpen.
De gemeente is, via de rechter, in staat gesteld om het (achterstallige) onderhoud bij een VvE aan de orde te stellen in een daartoe door de gemeente bijeen te roepen vergadering van de VvE. De regeling bewerkstelligt dat een gemeente in rechtstreeks contact komt met de leden van de VvE. Voorwaarde voor deze gemeentelijke inmenging in de besluitvorming van een VvE is dat het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw achterblijft of dat sprake is van achterstallig onderhoud en daardoor een ernstige dreiging bestaat dat op afzienbare termijn niet wordt voldaan aan de bouwvoorschriften van de Woningwet.
De gemeente kan in zo’n vergadering een voorstel doen tot het opstellen van een onderhoudsplan. De beslissingsbevoegdheid blijft in dezen bij de VvE.
Indien de VvE echter drie maanden nadat de gemeente een vergadering bij elkaar geroepen heeft, niet is overgegaan tot het opstellen van een deugdelijk onderhoudsplan, dan kan de gemeente, indien het gebouw is gelegen in een gebied waar de leefbaarheid naar het oordeel van het bevoegd gezag onder druk staat, de VvE verplichten tot het laten opstellen van een onderhoudsplan. Dit onderhoudsplan dient te voldoen aan bepaalde voorwaarden en dient opgesteld te worden door een deskundig persoon of door een deskundige instantie.
De burgemeester en wethouders van de betreffende gemeenten kunnen dit afdwingen door het toepassen van de algemene bestuursrechtelijke handhavingsinstrumenten, zoals het opleggen van een last onder bestuursdwang of het opleggen van een last onder dwangsom.
Advies:
Wanneer beleggers en/of woningcorporaties besluiten appartementencomplexen ‘af te stoten’, houden ze zich vaak niet meer heel actief bezig met de VvE en de eventuele onderhoudsplannen.
Voorheen waren de beleggers de (zo goed als) enig eigenaar van het desbetreffende appartementencomplex en was een goed onderhoudsplan in hun eigen belang, temeer omdat de belegger het merendeel van de kosten voor het onderhoud diende te dragen.
Met de verkoop van de appartementen worden uiteraard meerdere eigenaren lid van de VvE, waardoor het belang en de kosten voor de belegger kleiner wordt.
Onzeker is of die vereniging dan wel actief blijft. De belegger zal wellicht minder tijd en geld willen investeren, aangezien hij de resterende appartementen ook wil verkopen. Bij particuliere eigenaren is het altijd maar de vraag hoe actief zij in een VvE zullen zijn.
In de huidige huizenmarkt zou het echter langere tijd kunnen duren voordat een belegger een geheel appartementencomplex heeft verkocht, behoudens in de gevallen dat het gehele complex aan bijvoorbeeld een andere belegger wordt verkocht.
Indien het appartementencomplex niet (op een goede wijze) wordt onderhouden, kan de gemeente op voormelde wijze preventief ingrijpen en een onderhoudsplan laten opstellen en de eigenaren verplichten zich daaraan te houden.
Indien de belegger voor langere tijd een minderheidsbelang in de VvE heeft, zal de belegger op deze vereniging geen druk meer uit kunnen oefenen, afgezien van de gang naar de rechter. Het is maar de vraag of een belegger deze moeite en kosten wil maken voor een project dat hij af wenst te stoten.
Het advies is zodoende dan ook om tijdig te zorgen voor een (financieel) stabiele VvE.
Dit kan bereikt worden door te zorgen voor een duidelijk en sterk splitsingsreglement in combinatie met een waakzaam en dienstbaar huishoudelijk reglement en onderhoudsplan.
mr. Joost Houben, Deterink Advocaten en Notarissen
