Rechtbank Breda heeft in een feitelijke procedure beslist dat de ligging aan een druk kruispunt met verkeerslichten waardedrukkend was voor de WOZ-waarde van een woning. De eigenaar-bewoner van de woning ondervond hinder van het wachtende verkeer bij het in- en uitrijden van de oprit naar de garage van de woning.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De gemeente had acht woningen als referentieobjecten aangewezen voor deze woning. Naar het oordeel van de rechtbank voldeden zeven van de acht woningen om uiteenlopende redenen niet als referentiewoning. Van de enige woning die wel voldeed als referentiewoning had de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat deze woning in gelijke mate overlast ondervond van het verkeer als de onderhavige woning. De gemeente had de WOZ-waarde van de woning met peildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 486.000 en had daarbij gelijktijdig de aanslag onroerende-zaakbelastingen (ozb) 2011 vastgesteld. De rechtbank verlaagde de WOZ-waarde naar redelijke schatting naar € 471.000.
De WOZ-waarde is van belang voor onder meer de hoogte van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de onroerende-zaakbelastingen (ozb) en de waterschapslastenBij de vaststelling wordt ook rekening gehouden met waardedrukkende factoren. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld een ongunstige ligging, bodemverontreiniging of (vermeende) overlast veroorzakende omstandigheden. Illustratief voor het laatste is een uitspraak van Rechtbank Breda. De zaak was als volgt.
Een man was eigenaar-bewoner van woning met een garage en oprit. De woning lag dicht bij een kruispunt met verkeerslichten. Het wachtende verkeer blokkeerde veelvuldig de oprit van zijn woning zodat hij hinder ondervond bij het in- en uitrijden van de oprit naar de garage van de woning. De gemeente had de WOZ-waarde van de woning met peildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 486.000 en daarbij op hetzelfde geschrift de aanslag ozb 2011 vastgesteld. De man maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van de woning en ook tegen de aanslag ozb. De gemeente ging in de uitspraak op bezwaar alleen in tegen het bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde en wees dit af. De gemeente overlegde daarbij een taxatierapport met gegevens en beeldmateriaal van acht referentiewoningen.
Naar het oordeel van de rechtbank voldeden zeven van de acht door de gemeente gekozen woningen om uiteenlopende redenen niet als referentiewoning. Van de woning die wel voldeed als referentiewoning had de gemeente niet aannemelijk gemaakt dat deze woning in gelijke mate overlast ondervond van het verkeer als de onderhavige woning. De rechtbank verlaagde de WOZ-waarde naar redelijke schatting van € 486.000 naar € 471.000. Door wettelijke beaplingen werkt de lagere WOZ-waarde door in de aanslag ozb en moet de gemeente deze ambtshalve aanpassen. Los van het feit dat er nog geen uitstpraak op bezwaar over de aanslag ozb was, hoefde de rechter zich ook om die reden daar niet over uit te laten.