De wijziging van de woonbestemming in een bedrijfsbestemming van twee panden leidde tot een aanzienlijk lagere WOZ-waarde van deze panden. Dit blijkt uit een recente uitspraak van Rechtbank Alkmaar. De betreffende gemeente gedoogde dat de eigenaar en een huurder deze panden nog voor maximaal tien jaar als woning mochten gebruiken. De gemeente had de WOZ-waarde bepaald door middel van vergelijking met sterk gelijkende woningen (zogeheten referentiewoningen). De rechtbank was van oordeel dat deze waarderingsmethode in dit geval mank ging omdat referentiewoningen wel een woonbestemming hebben maar de twee panden niet meer.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
De rechtbank was het met de eigenaar eens dat aan de panden geen waarde meer kon worden toegekend. De panden waren namelijk niet meer als woning verkoopbaar. Het feit dat de gemeente bewoning gedoogde, maakte dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders omdat dit een persoonsgebonden omstandigheid was. De rechtbank bepaalde dat de WOZ-waarde langs een andere waarderingsmethode moest worden bepaald. Als passende waarderingsmethode vond de rechtbank de grondwaarde van een perceel grond minus de sloopkosten van de woning. Dat leidde tot uiteindelijk tot een WOZ-waarde die ongeveer een derde was van de oorspronkelijk door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.
De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat de waarde in het economische verkeer de waarderingsmaatstaf is voor onroerende zaken. Deze waarde in het economische verkeer van een woning wordt in beginsel bepaald door middel van vergelijking met sterk gelijkende woningen (zogeheten referentiewoningen) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Onder omstandigheden kan van deze methode worden afgeweken. Een voorbeeld van zo’n situatie is een bestemmingswijziging zoals blijkt uit een recente uitspraak van Rechtbank Alkmaar. De situatie was kort gezegd als volgt.
Een man was in 2009 eigenaar van twee panden waarvan hij er zelf een bewoonde en een verhuurde. Het bestemmingsplan van beide panden was gewijzigd van woonbestemming in bedrijfsbestemming. De betreffende gemeente gedoogde dat de eigenaar en een huurder deze panden nog voor maximaal tien jaar als woning mochten gebruiken. De gemeente had de WOZ-waarde van beide panden per waardepeildatum 1 januari 2009 (voor het jaar 2010) bepaald met behulp van vergelijking met referentiewoningen. De eigenaar was het met de vastgestelde WOZ-waarden niet eens en stelde beroep in bij Rechtbank Alkmaar.
De rechtbank was van oordeel dat de vergelijkingsmethode in dit geval mank ging omdat referentiewoningen wel een woonbestemming hebben maar de twee panden niet meer. De rechtbank was het met de man eens dat aan de panden geen waarde meer kon worden toegekend. De panden waren namelijk niet meer als woning verkoopbaar. Het feit dat de gemeente bewoning gedoogde, maakte dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders omdat dit een persoonsgebonden omstandigheid was. De rechtbank zocht daarom naar een andere waarderingsmethode om tot een WOZ-waarde te komen en was van oordeel dat de grondprijs minus de sloopkosten van een pand een passende waarderingsmethode was.
De gemeente stelde dat een grondprijs op € 185 per vierkante meter moest worden gesteld. De rechtbank vond deze prijs reëel gezien de Nota Grondprijzen 2009 die de gemeente hanteerde voor bedrijfsterreinen. Wat de hoogte van de sloopkosten betreft, was de rechtbank van oordeel dat beide partijen de door hen bepleite bedragen niet aannemelijk hadden gemaakt. Gelet op andere rechtelijke uitspraken over sloopkosten van woning was de rechtbank van oordeel dat een bedrag van € 20.000 voor de sloopkosten van de woning reëel was. De methode van de rechtbank leidde uiteindelijk tot een WOZ-waarde die ongeveer een derde was van de oorspronkelijk door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.
