Het lijkt zo logisch dat de onderhuurder die na de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst in het luchtledige komt te hangen en vervolgens onderhandelt met de eigenaar (voormalige hoofdverhuurder) over de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst, een vergoeding betaalt voor de periode waarin hij van de ruimte gebruik heeft kunnen maken, ook al heeft de eigenaar uiteindelijk de onderhandelingen afgebroken en is er geen huurovereenkomst (rechtstreeks) tot stand gekomen.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Uit het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013 blijkt dat dit nog niet zo simpel ligt. De rechtbank had de vorderingen van de eigenaar wel toegewezen, maar het hof had die uitspraak vernietigd: er was geen huurovereenkomst tot stand gekomen en er was geen sprake van onrechtmatig handelen (want het gebruik gedurende de onderhandelingen vond plaats met toestemming van de eigenaar).
De Hoge Raad stelt nu dat in dit soort situaties voor het voortgezet gebruik een schadevergoeding verschuldigd is op de voet van artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking). Een huurovereenkomst is er immers niet (die is juist niet tot stand gekomen door het afbreken van de onderhandelingen) en van een onrechtmatige daad is in beginsel ook geen sprake omdat de eigenaar het goed heeft gevonden dat de voormalige onderhuurder gebruik zou blijven maken van de ruimte lopende de onderhandelingen. Maar de gebruiker is wel degelijk “verrijkt” door het gebruik en de eigenaar “verarmd”.
Wel stelt de Hoge Raad dat het past in het stelsel van de wet dat de schade die de eigenaar heeft geleden naar objectieve maatstaven wordt berekend. De vordering is slechts toewijsbaar, aldus de Hoge Raad, tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.
In de procedure had de eigenaar een vergoeding gevorderd die overeen kwam met de vierkante-meter-prijs die de onderhuurder destijds betaalde aan zijn (onder)verhuurder. Die prijs lag lager dan de vierkante-meter-prijs in de hoofdhuurovereenkomst. Of daarmee gezegd is dat wanneer de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst lager zou zijn dan de huurprijs in de onderhuurverhouding, de Hoge Raad slechts rekening wil houden met die lagere huurprijs, moet worden afgewacht. De uitspraak biedt daartoe geen duidelijke aanknopingspunten.
