De uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, in september 2008, in een door woningcorporatie Ymere aangespannen zaak tegen een huurder die illegaal onderverhuurde, leidde tot veel publiciteit. Die uitspraak werd gezien als “doorbraak” in het aanpakken van illegale onderverhuur. Waar ging het in die zaak ook alweer om? Een huurder bleef zijn huurwoning, na zijn verhuizing, huren om deze illegaal onder te verhuren aan studenten. Dit, om hiermee winst te genereren. Het gerechtshof oordeelde – kort gezegd – dat de huurder het genoten voordeel van de illegale onderverhuur aan de woningcorporatie diende af te dragen. Het zou nu eindelijk, zo werd veelal geoordeeld, eenvoudig mogelijk zijn om een huurder die illegaal onderverhuurde ook financieel aan te pakken. Op 18 juni 2010 heeft de Hoge Raad over deze uitspraak geoordeeld (LJN:BM0893) en heeft de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam in stand gelaten.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Bij het idee dat een huurder die illegaal onderverhuurt op basis van deze uitspraken gemakkelijk valt aan te spreken tot afdracht van de genoten winst passen echter een paar kanttekeningen.
In de eerste plaats moet de verhuurder ermee bekend raken welke bedragen de huurder heeft verdiend. In een voorkomend geval moet de verhuurder dat kunnen bewijzen. In deze zaak was bekend geworden dat de huurder, die € 419,01 per maand aan huur betaalde, door de onderverhuur € 345,00 per maand winst maakte. Dit, gedurende (in ieder geval) 40 maanden.
Verder heeft de Hoge Raad nog eens benadrukt dat de wetsbepaling waarin deze “winstafdracht” is vastgelegd geen strafbepaling is. Het dient in principe te gaan om de schade die de woningcorporatie ècht heeft geleden. Nu die schade moeilijk viel aan te tonen mocht de rechter de schade begroten op de hoogte van de door de huurder genoten winst. De Hoge Raad overweegt dat het goed mogelijk is dat de rechter in een specifieke zaak de schadevergoeding op een gedeelte van het genoten voordeel bepaalt.
Voorts is vereist dat de verhuurder schade heeft geleden en dat die schade niet goed kan worden vastgesteld.
Let wel: soms lijdt een woningcorporatie/verhuurder door een illegale onderverhuur helemaal geen schade. Indien de woning, na het vertrek van de illegaal onderverhurende huurder, vrijkomt en de woningcorporatie kan die woning slechts opnieuw tegen dezelfde huurprijs verhuren dan zal geen sprake zijn van schade.
Een verhuurder kan ook – subsidiair – een beroep te doen op ongerechtvaardigde verrijking. Daarbij speelt echter het probleem dat de verhuurder moet aantonen dat zij door de illegale onderverhuur verarmd is.
In de meeste algemene huurvoorwaarden van woningcorporaties is inmiddels een bepaling opgenomen op basis waarvan een huurder een contractuele boete verschuldigd raakt indien de huurder zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurt, eventueel aangevuld met een contractuele verplichting tot afdracht van de winst. Op die basis is het aanzienlijk eenvoudiger om een huurder die illegaal onderverhuurt financieel aan te pakken. Zo behoeft bij een boete geen schade aangetoond te worden.
Deze contractuele methode geniet absoluut de voorkeur voor een woningcorporatie/verhuurder boven de wettelijke bepalingen omtrent “winstafdracht”.
mr. Egbert Schelhaas, BANNING Advocaten
