Het gerechtshof Amsterdam heeft op 9 mei 2019 geoordeeld dat de door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties deugdelijk zijn. De rechtbank kwam eerder tot een ander oordeel. In deze WOZ-procedure ging het om de vraag of de gemeente Amsterdam de zogenoemde erfpachtcorrectie niet te hoog had berekend.
Prijs vergelijk ADSL, kabel, glasvezel aanbieders en bespaar geld door over te stappen!
Erfpachtcorrectie
Woningen staan in Amsterdam veelal op erfpachtgrond. Dat kan een negatief effect hebben op de waarde van die woningen. Het verschil tussen de waarde van een woning op erfpacht grond en de waarde van een precies gelijke woning op ‘eigen grond’ wordt de erfpachtcorrectie genoemd. Voor de Wet WOZ moet een woning gewaardeerd worden alsof die op eigen grond staat (ook al staat die op erfpachtgrond). Dat betekent dat de verkoopwaarde van een woning op erfpachtgrond verhoogd moet worden met de erfpachtcorrectie.
Het is de taak van de gemeente Amsterdam om – ingeval van een gerechtelijke procedure – aannemelijk te maken dat de erfpachtcorrectie niet te hoog is vastgesteld.
Berekening
Met partijen is het hof van mening dat de erfpachtcorrectie berekend kan worden door de in de toekomst te betalen canons over een periode van 50 jaar contant te maken. Bij de berekening van die contante waarde moeten onzekere toekomstige ontwikkelingen worden ingeschat over een periode van 50 jaar. Aan iedere schatting is een zekere ruwheid eigen en dat geldt zeker ook voor de onderhavige schattingen. Een nominaal kleine wijziging in één van de factoren kan van grote invloed zijn op de hoogte van de uiteindelijk in aanmerking te nemen correctie. De uitkomst van de berekening kent dan ook een hoge onzekerheidsmarge.
Er is een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De gemeente is niet verplicht om uit die brede waaier de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.
Deugelijk
Naar het oordeel van het hof is dat het geval. Daarbij heeft de gemeente op een aantal onderdelen de voor belanghebbende meest gunstige oplossing gekozen. Kritiek op de keuzes van de gemeente is zeker mogelijk en soms ook voorstelbaar en begrijpelijk.
Maar, alles overziende en meewegende, komt het hof tot het oordeel dat de door de gemeente gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties deugdelijk zijn.